| 问题 | 二手房买卖合同无效情形有哪些？ |
| 释义 | 二手房买卖合同无效的情形及注意事项：无民事行为能力人签订合同；以欺诈、胁迫方式签订合同；乘人之危签订合同；恶意串通损害他人利益签订合同；无书面合同且无据可查。注意事项：检查房产证是否完备；确认房屋产权明确；注意房屋是否被租住；了解土地使用情况；考虑市政规划影响；注意政策性住房限制；确认单位房屋是否侵权；结清物业费用并更名。 法律分析 二手房买卖合同归为无效的情形 1、无民事行为能力人或限制行为能力人在没有取得法定代理人同意所签订的房屋买卖合同。 2、以欺诈、胁迫的手段签订的，损害国家利益的房屋买卖合同。 3、乘人之危签订的房屋买卖合同。 4、双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的房屋买卖合同。 5、当事人之间没有签订书面房屋买卖合同，又无据可查的，也会被认定为房屋买卖合同无效。 签订二手房买卖合同时的注意事项 1、房屋手续是否齐全 这里就是要检查下房产证，房产证是证明房主对房屋享有所有权的唯一凭证，没有房产证的房屋交易对买受人来说会存在极大的风险。 2、房屋产权是否明确 有些房产是好几个人共有的，如果是共有房产，那么买受人需要跟全部概念股有仁签订房屋买卖合同。 3、房屋是否被租住 如果房屋还被人租住着，那么新一任的屋主就不能及时入住，所以，在检查房产证的同时也要注意下这个问题。 4、土地情况是否明确 二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利。此外，还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。 5、市政规划是否影响 要是房产面临拆迁什么的，或是附近还有其他工程项目的，那么难保买下这个房子之后，接下来会受到什么影响。 6、福利房屋是否合法 房改房、安居工程、经济适用房等政策性住房，在转让时会有一定限制，这点需要格外注意下。 7、单位房屋是否侵权 一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时需要缴纳土地使用费。所以，这个问题也要注意到。 8、物管费用是否清算 小区一般会配物业，这是较为平常的，这时候就要注意跟原先的业主结清物业费，以及在物业那里做更名。 结语 在签订二手房买卖合同时，我们需要注意一些重要事项。首先，要确保房屋手续齐全，包括检查房产证的有效性。其次，要明确房屋产权情况，特别是共有房产的情况需要与所有权人签订合同。此外，还需关注房屋是否被租住以及土地使用性质和年限等因素。同时，市政规划和福利房屋的合法性也需要考虑，以及单位房屋是否涉及侵权问题。最后，不要忘记清算物管费用和办理物业更名手续。以上注意事项将有助于保障二手房买卖的合法性和安全性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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