| 问题 | 不可转让的房地产有哪些？ |
| 释义 | 本文讲述了房地产禁止转让的情况以及依法收回土地使用权、共有房地产未得到其它共有人书面同意、权属有争议等情况下房地产禁止转让。此外，对于房改房，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易，它也只出售给只能承受独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在买房改房时，需要注意验证产权证的可靠性、确认产权分配比例、了解房屋面积以及确认房屋是否符合法律法规规定。 法律分析 以下房地产禁止转让： 1. 司法机关和行政机关根据法律程序裁定或决定查封或采取其他形式限制房地产权利的； 2. 依法不得转让的； 3. 当前正处于抵押期间的； 4. 产权有争议的； 5. 不符合住房建设部颁布的《房地产抵押管理办法》规定的； 6. 违反当地政府有关房屋交易规定，属于违规建筑的； 7. 被列入房屋拆迁范围，且房屋持有者未得到合理补偿的； 8. 法律法规或政府规定禁止转让的其他情形。 2．依法收回土地使用权的； 3．共有房地产，未得到其它共有人书面同意的； 4．权属有争议的； 5．未依法登记领取权属证书的； 一、买房改房应该注意什么 在房改房中，只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易。此外，它也只出售给只能承受独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。在面积和销售对象上，都有相当严格的限制。买房改房应该注意的事项主要有： 第一、要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。 假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人？若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系？这种关系是否可靠？特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。 第二、按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。 因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。 第三，确认产权证的准确面积。应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。 产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分，如系房东私自搭建，属违章建筑，并不受到法律保护。 结语 购买房地产时,需要了解房地产的禁止转让情形以及依法收回土地使用权、共有房地产未得到其他共有人书面同意、权属有争议、未依法登记领取权属证书等情形。此外,对于房改房,还需要了解产权性质、面积和销售对象等方面的限制。在购买时,应仔细验证产权证的可靠性,确认所购房屋的面积,以及了解是否存在权属争议等问题,以免引起不必要的纠纷。 法律依据 城市房地产转让管理规定：第十九条 在城市规划区外的国有土地范围内进行房地产转让的，参照本规定执行。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十一条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 中华人民共和国土地管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第二节 房地产转让 第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。 |
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