| 问题 | 怎么解决物业管理费纠纷？ |
| 释义 | 1、业主拖欠物业费，物业管理公司可否采取停电、停水、停气、停热等措施？ 应具体情况具体分析。第一，如物业管理合同中约定，对业主欠费的可以或不可以采取停水气电热等措施的，应从其约定。物业管理公司如违反合同约定，则应承担违约责任。第二，在无合同约定的情况下，应区分收费项目分别处理： A.业主仅拖欠公共性服务或特约服务的费用，而未拖欠公众代办性质服务费用的，物业管理公司不能采取停水气电热等措施，否则即为侵权，若物业管理公司采取停止供应电、水、气、热等方式催交物业管理费用给业主造成损失的，业主可以要求物业管理公司承担赔偿责任。 B.业主或使用人拖欠应交纳的公众代办性质的服务费用，使物业管理公司为此未能代交有关费用，致使供水、电、气、热等部门停水、电、气、热的，物业管理公司不承担责任。 C.在有关部门并未停止供水、电、气、热的情况下，物业管理公司对拖欠公众代办性质的服务费用的业主或使用人，采取停水、电、气的措施的，侵犯了业主的合法权益，依法应承担相应法律责任。 2、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么？ (1)业主无理拒绝交费； 解决方法：对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。 (2)以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用； 解决方法：A、此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。 B、物业成本照常发生。 (3)以物业服务质量不合格为由，拒交物业费； 解决方法：A、关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。 B、物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。 (4)以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费； 解决方法：A、关键看物业公司是否有过错。 B、物业公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。 (5)以物业公司收费不实，拒交物业费； 解决方法：物业收费不实，法院判决据实收费。 (6)以人身、财产受到损失，拒交物业费； 解决方法：A、物业服务质量不合格为由，可以适当减免，但必须通过诉讼提出。 B、法院个案判决，是否涉及其他业主？需要具体分析。 (7)因公共费用分摊不合理拒交物业费； 解决方法：对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用； (8)因未签订书面合同拒交物业费； 解决方法：诉讼中，业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。 (9)房产流转中原业主欠费问题； 解决方法：A、原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。 B、如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。 (10)拒支付滞纳金； 解决方法：对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般应予支持。滞纳金数额过高的，会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。 3、如何避免物业管理费纠纷 目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施： (1)签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署； (2)入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决； (3)房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复； (4)尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。 |
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