| 问题 | 在约定租房违约金时要注意什么问题？ |
| 释义 | 1、违约金应体现补偿为主、惩罚为辅的原则 现行立法承认违约金具有补偿性和惩罚性多重属性，以补偿性为主、惩罚性为辅。这样，既维护了守约人的利益，也兼顾了违约人的利益，体现了公平原则；违约金的功能在于使守约方因对方违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现；有关违约条款主要是用来调整当事人之间的利益分配，力求做到公平，主要目的绝非在于惩罚违约方。因此，违约金责任作为一种财产责任，其本质意义首先在于对守约方的补偿，其次才表现为对违约方的惩罚和制裁。 2、约定房屋租赁违约金的形式 违约金的形式包括约定具体的违约金数额和违约赔偿损失的计算方式两种。房屋租赁合同中双方约定确定违约金数额的按约定计算；双方未约定明确违约金数额的，按照违约赔偿损失计算。 一、合同中违约金约定的性质 我国《民法典》地114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 该条规定的违约金系以补偿为主，以惩罚为辅。在约定的违约金低于造成的损失的情况下，违约金体现赔偿性；在违约金高于造成损失的情况下，违约金兼具赔偿与惩罚的双重功能，违约金与损失相等部分，违约金体现赔偿性，违约金超过损失的部分，体现惩罚性。 即《民法典》第五百八十五条规定的违约金系以赔偿守约方的损失为主要功能，而非对违约方的严厉处罚。在合同纠纷案件审理过程中，对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当调整，以维护公平和诚实信用原则。如果任由合同当事人约定过高的违约金且以意思自治为由而不予调整，由此可能导致一部分当事人通过不正当的方式与手段获取暴利。人民法院对不合理的违约金数额进行调整，一方面使违约方从高额且不合理的违约金责任的束缚中解脱出来，防止了赌博性约定隐藏的道德风险。 当然，在合同纠纷案件中，违约方需对违约金数额过高提请人民法院要求减少，当事人没有提出的，人民法院可予以释明，在释明后当事人仍不提出减少的请求，人民法院一般不予主动调整。 二、约定违约金条款的效力认定 民间借贷是否可以约定违约金，目前的法律和司法解释均没有明确规定。对于双方当事人约定违约金的，法院在审理中是否应当认定其效力，存在两种相反的观点。持肯定意见的认为，法律并未明确禁止在借贷合同中约定违约金，那么就属于当事人意思自治的范畴，应当承认其法律效力。持否定意见的则认为，法律的规定限定了借贷合同的违约责任承担方式仅为支付逾期利息，而且借贷合同的标的物为货币本身，因此，出借人的损失只能是利息损失。 我国对违约金的性质规定是以补偿性为主，以惩罚性为辅，这种对违约金双重属性的折中认可，决定了当事人在合同中约定违约金条款的合法性，并且允许当事人约定惩罚性的违约金。实践中，多数法院也对借款合同中约定违约金的效力予以承认。因此，在民间借贷合同中，应当允许当事人就逾期还款约定违约金，作为承担责任的一种方式。 |
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