| 问题 | 公房承租户有继承权吗？ |
| 释义 | 案情 李某有两子女，其妻子早年已去世。李某承租一套公房，独住里面。女儿和儿子前几年分得房子后结婚离开了家，该房屋内只剩李某一个人的户口。后女儿的儿子王某由于上学的原因，将户口迁入该房屋内，但实际并未在该房屋内居住，且王某曾因拆迁分得过房子。后李某突发疾病去世，李某的儿子认为其作为儿子应该对该房屋享有继承权，而李某的女儿说该房屋是使用权的房子不能够继承，父亲去世了之后就应当由她儿子一个人享有。双方不能达成一致意见，故诉至法院。 律师分析 对于公有住房来说，由于被继承人生前所拥有的只是对房屋的使用权利，而房屋的所有权人不归被继承人所有，所以一般情况下继承人不能对被继承人的这一公房主张继承，而只能根据《上海市房屋租赁条例》之规定申请变更承租人。 根据《上海市房屋租赁条例》，及相关〈关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）〉，公有居住房屋的“共同居住人”是指公有居住房屋的承租人死亡或者变更租赁关系时，在该承租房屋处实际居住生活一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。 本案中，该房屋虽有李某和其外孙王某两个人的户口，但王某为了上学的原因将户口迁入此房屋内，且其并未在该房屋内实际居住，属“空挂户口”，又享受过实物分房，故不符合《上海市房屋租赁条例》规定的“共同居住人”的标准，故王某不能当然变更为承租人，及对该房屋享有权利。 又根据该条例规定，承租人死亡，在无共同居住人的情况下，其生前具有本市常住户口的配偶和直系亲属协商一致，要求变更租赁户名的，出租人应予同意。协商不一致的，出租人应当按照下列顺序书面确定承租人： （一）原承租人的配偶；（本案中原承租人配偶已死亡） （二）原承租人的子女；（三）原承租人的父母；（本案中原承租人的父母已死亡） （四）原承租人的其他直系亲属。本案中，原承租人李某死亡后，在李某的子女协商不一致的情况下，应由出租人物业公司从其两人中确定承租人，实践中也存在物业公司将其子女两人共同指定为承租人的情况。 律师建议 作为公有住房的承租人，要避免上述情况的发生，可以从以下几点出发： 首先，要明确公有住房，也就是所谓的使用权的房子，承租人死亡后，一般是不可以直接进行继承的，只可以根据相关规定变更承租人。 其次，承租人的变更要符合相关的法律规定，一般情况下，应有房屋所在地的物业公司作为出租人进行指定，若当事人对出租人确定的承租人资格提出异议而诉至法院的，人民法院是予以受理的。 最后，若要避免本诉讼的产生，承租人可在生前就将该房屋购买为售后公房，即产权人就有了确定的对象。产权人死亡后，可以进行相关的继承，产权人可以按自己的意愿出具遗嘱，也可进行法定继承。 一、房屋租赁合同能不能约定管辖 房屋租赁合同不能约定管辖法院。《中华人民共和国民事诉讼》第三十三条下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：（一）因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖；（二）因港口作业中发生纠纷提起的诉讼，由港口所在地人民法院管辖；（三）因继承遗产纠纷提起的诉讼，由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条民事诉讼法第三十三条第一项规定的不动产纠纷是指因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷。农村土地承包经营合同纠纷、房屋租赁合同纠纷、建设工程施工合同纠纷、政策性房屋买卖合同纠纷，按照不动产纠纷确定管辖。不动产已登记的，以不动产登记簿记载的所在地为不动产所在地；不动产未登记的，以不动产实际所在地为不动产所在地。【案例】原告王某与被告李某签订了一份房屋租赁合同，约定双方在租赁中若产生纠纷，由被告住所地法院管辖。原告王某现因租赁期限届满，向房屋所在地东湖法院起诉，要求被告李某腾退房屋。被告李某在提交答辩状期间对管辖权提出异议，认为其已书面约定由被告住所地法院管辖，其住所地在西湖区，本案应由西湖区法院管辖，请求将本案移送至西湖区法院审理。【判决】东湖法院受理后，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二十八条的第二款规定，裁定驳回异议。继续审理案件。 |
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