| 问题 | 进行预告登记后未经购房者同意开发商卖房合法吗 |
| 释义 | 进行预告登记后未经购房者同意开发商不能卖房。因为进行了预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。所以预告登记之后开发商即使卖房的，该买卖行为也是无效的。 一、如何防范商品房一房二卖 买受人可向房屋登记机构提出申请，这样就可以有效防止买到“纠纷房”了。登记簿效力高于产权证。 如果你购房时对卖房人的产权证真伪有疑义，那么你可以持有效证明资料到市房地产交易权籍登记中心查询这套房子的登记簿，因为登记簿上对一套房子的权属情况记载得清清楚楚。 新规实行后，与过去相比，办理房屋登记的程序发生了变化，增加了“记载于登记簿”的程序，即先登簿后发证。新规规定，登记簿是物权归属和内容的依据（登记簿由房屋登记机构统一管理），属证书是权利人享有该不动产物权的证明，当不动产权属证书记载的事项不一致，除有证明簿确有错误外，以不动产登记簿为准，即强调以不动产登记簿为核心。 违反预告登记，不动产变动无效。 现实生活中存在这样情况，购房者好不容易买了一套房子，谁知道付款后才发现这套房子的产权已经属于他人。 购房者购买一手房或，只要按照约定进行预告登记，就可以有效防止“一房二卖”的风险。预告登记可由买卖双方共同提出申请，也可由买受人单独申请，对象限于的一手房和已经办理产权的二手房，其中一手房属于强制要求进行预告登记，二手房为自愿申请。申请预告登记可由买卖双方共同提出，也可由买受人单独提出。 一旦通过预告登记，就可以将债权记载下来并予以公示，这样任何违反预告登记的不动产变动都是无效的，并将使最先登记的获得优先权。 要是开发商有一房二卖的行为，注定只有一个购房者能够实际取得商品房的所有权，而另一方则可以以开发商违约追究其，要求开发商做出相应的赔偿。在实际解决商品房一房二卖纠纷的时候，当事人要掌握方式方法，不能任由开发商损害自身的合法权益。 二、产证名字跟预告登记必须一致吗 房屋预告登记证明与房产证是不一致的，其区别如下： （一）一个是预告登记的证明，预告登记并没有实际取得不动产的权利；房屋预告登记证明的首要效力在于担保功能，即防止不动产利人违反义务对不动产进行处分。 （二）一个是权利证明，已经实际取得了不动产。根据《民法典》的规定，预告登记后，未经预告登记的利人同意，处分该不动产的，不发生物效力。 （三）预告登记作出后，并不导致不动产物的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将发生物变动的利。 （四）《房屋登记办法》第68条相应规定，预告登记后，未经预告登记的利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。该条规定在技术上使得预告登记后未经预告登记的利人书面同意而对房屋进行的处分行为无法进行登记，自然无法发生物效力。对于抵押而言，预告登记具有保全顺位的效力，即办理预告登记的抵押可以享有优先顺位。 （五）只是有房屋预告登记的话是不能领取产证的，有这个预告登记是说这个房屋已经在房管局备案在买受人的名下了，需要等开发商交房后办理产证后才能把产证交给买受人，如果买受人是办理按揭购房的话需要先交给银行，等银行办理他项后在给买受人。 三、预告登记房屋权利人是谁 预告登记房屋权利人是预告登记的申请人。 房屋预告登记后的房屋产权归谁，主要内容如下： (一)预告登记后房屋产权归开放商。虽然已经进行了房屋预告登记，但是因为没有进行最后的过户，所以此时房屋的产权仍然属于开发商，但是这种产权是不完全的，在没有卖房者的同意情况下，开发商不具有处分该房屋的权利。 (二)预告登记的保护期间有限制。预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。 |
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