| 问题 | 不动产可以占有改定吗？ |
| 释义 | 不动产可以占有改定，占有改定是一种通过观念交付实现的复合法律行为，包括物权行为和债权行为。占有改定的要件包括双方达成动产所有权转让的合意、让与人继续占有动产以及通过特定契约使受让人获得间接占有。占有改定需要根据法律规定的构成要件来认定和处理，双方在交付时的规定决定是否适用占有改定。 法律分析 一、不动产可以占有改定吗? 不动产可以占有改定，占有改定是观念交付的一种，财产出让人将其特定财产让与他人，同时又与受让人约定债权关系并依此仍保留对该财产实际占有的复合法律行为。占有改定通过让与财产的物权行为和约定占有的债权行为形成了双重占有：出让人对物的直接占有和受让人对物的间接占有;同时又意味着完成了两次拟制交付：基于物权变动的交付和基于债务(如租赁)履行的交付。这一过程虽不含有实际交付内容，但却具有物权变动和履行交付的双重法律意义。根据《民法典》第四百五十八条规定，基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定;合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 二、占有改定的要件 1、让与人与受让人达成移转动产所有权的合意。 一般通过买卖或让与担保的设定，使受让人取得动产的所有权。 2、让与人成为占有媒介人，从而继续占有动产。 动产所有权虽已转让于受让人，但让与人仍然是动产的现实直接占有人，占有改定的产生在于经济实践中经常发生的一种混合交易，所有权人将一项动产出卖给买受人，而买受人同时又将该物出租给出卖人。这样做的目的是为了使出卖人既可以获得卖价，又可以获得使用该物的权利;而买受人既可以获得物的所有权，又可以获得租金。同时满足双方当事人的需要，将法律关系简化，确定为占有改定制度。 可见，受让人之所以同意以占有改定方式受让该动产，在于能使让与人继续直接占有、使用该物;如让与人以占有改定方式继续间接占有，则此目的难以实现，只能成立指示交付。 3、通过特定契约使受让人获得间接占有。 此处的特定契约并非订立单纯的无法律关系存在的间接占有契约，而是达成租赁、借用、保管、让与担保等特定法律关系的合意，否则，抽象的改定不能使受让人取得间接占有，故不能使其取得所有权。特定契约标志着占有媒介关系的产生，让与人正是基于特定契约才得以继续占有已经出让的动产。 占有改定是需要根据法律规定的构成要件来进行认定的，在办理相关物权的交付和改定时，需要按照法律规定进行认定和处理，是否适用于占有改定应当根据双方在进行交付时规定来进行认定，如果符合占有改定的相关条件，则需要按照占有改定来进行处理。 结语 根据以上内容，占有改定是一种通过让与财产的物权行为和约定占有的债权行为形成的双重占有的法律行为。在占有改定中，让与人继续直接占有、使用该物，同时受让人通过特定契约获得间接占有。占有改定需要符合法律规定的构成要件，并且在办理相关物权交付和改定时，应根据双方在交付时的规定进行认定和处理。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第七章 附则 第七十三条 本法自1995年1月1日起施行。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第四节 房屋租赁 第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。 |
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