| 问题 | 哪些经济适用房不得出售 |
| 释义 | 1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的经济适用房； 2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足价款及装修费用的； 3、处于户籍冻结地区并以列入拆迁公告范围内的经济适用房； 4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的经济适用房； 5、已经抵押且未经抵押权人书面同意转让的经济适用房； 6、上市出售后形成新的住房困难的经济适用房； 7、擅自改变房屋使用性质的； 8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。 一、经济适用房的买卖风险有哪些 购买经济适用房主要存在以上三种风险： 1、借名购买经济适用房 即实际购买人不具备购房资格，以符合购房条件的其他人名义进行购房。这类购房行为将被认为侵犯城市低收入住房困难家庭的平等购房和获得房屋的权利，非法占有社会公共资源，使国家的有关土地、房产税费流失，损害了社会公共利益，从而构成无效买卖合同。 2、未满5年即交易 《经济适用住房管理办法》第三十三条规定，经济适用房购房人拥有有限的产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因需转让经济适用住房的，可由政府按照规定进行回购。 因此，如果经济适用房的购房者在取得房屋契税完税凭证及房屋所有权证尚不满5年的情况下，将房屋出售给其他人，相应的买卖合同一般会被认为违反了已购经济适用房不满5年不得直接上市交易的政策规定而无效。 3、无法过户登记的情形 购房者在取得房屋契税完税凭证及房屋所有权证之后满5年的，可以按照政府标准向政府交纳土地收益等价款，取得完全产权。此时，购房者转让经济适用房的，政府住房保障管理部门可以优先购买，此为强制性规定。 若是政府住房保障管理部门未放弃回购，购房者则无权私自转让房屋，否则后续亦无法过户登记给其他人。若是政府住房保障管理部门放弃回购，出具同意上市出售的书面意见，购房者方可将其房屋按照市场价格上市交易。 二、二类经济适用房是什么房 1、二类经济适用房指的是回迁房、单位集资建房等。房本未满五年也可以交易，交易是需要补交土地出让金合同价的3％交易一次以后，房本性质变更为商品房。 2、二类经济适用房等同于经济适用房管理的房产类型，这类房产大多为拆迁安置类房产或者回迁房，他们只是产权证标注为经济适用房，行政管理上比照经济适用房。 3、二类经济适用房不受经济适用房5年的限制，只要取得产权证就可以上市交易，除了按照商品房税费标准以外，还需要交纳成交价格3％的土地出让金，交纳该土地出让金后，其产权性质变为商品房。 税费 1、土地出让金：按国家、省已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的有关规定执行； 2、所得收益缴纳（已购经济适用住房出售免缴）：由卖方缴纳。按成交价扣除当地政府公布的同期经济适用住房平均单价、原支付超过住房面积标准的房价款和卖方按本规定缴纳的土地出让金、印花税、监证费后的净收益，按超额累进比例缴纳。 成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以下的部分，按20％缴纳所得收益，80％归卖方；成交价高于当地同期经济适用住房平均单价50％以上的部分，30％缴纳所得收益，70％归卖方。超过住房面积标准的净收益全额缴纳。 3、印花税：0．1％，买卖双方各承担一半； 4、契税：1．5％，由买方缴纳； 因为每个地区的收费情况，程序都不一样。 |
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