| 问题 | 经营性用房拆迁补偿估价的方法 |
| 释义 | 经营性用房拆迁补偿估价的方法一般有四种，即收益法、市场比较法、成本法、路线价法。前三种方法是大家比较常用的，本文重点阐述路线价法在拆迁估价中的应用。 路线价法是对面临特定街道且可及性相等的城市经营性用房土地设定标准深度，求取标准深度上数宗一楼经营用房楼面地价，以它们的平均楼面地价作为该特定街道的路线价，再运用相应的深度百分率表、其它修正率表，修正、计算出临街特定街道各宗经营性用房一楼楼面地价的估价方法。对于平均深度不深的沿街经营性用房，可用四三二一法则、台湾临街深度指数、路角地、三角地、袋地、里地等深度指数，求出其一楼楼面地价；对于垂直特定街道、深度较深的小巷、综合商场、市场内的经营性用房，可用路线价、日本深度百分率求取一楼楼面地价，再加上建筑物重置成新价格，即可评估出一楼经营性用房的拆迁补偿价格。 旧城改造经营性用房的拆迁量大，路线价法是求取一楼经营用房楼面地价、拆迁补偿价格、价值的快速方法。只要路线区段、深度指数等参数选择合适，路线价求取中参数赋值严格、科学，路线价法求取的拆迁价格一般是客观、公正的。我们在汉正街第一个大规模拆迁项目——多福南路经营用房拆迁评估中首次使用了路线价的估价方法，这是一次大胆而成功的尝试。评估中我们首先采用收益法及成本法测算汉正街一楼经营用房楼面地价，并以此作为路线价，借鉴日本巷子深度百分率进行倍数放大修正，求取与汉正街垂直的巷道——永宁巷两侧一楼商业用房的楼面地价，评估过程简洁、快速、明了，估价结果客观、公正、准确，拆迁双方均未提出异议，取得了事半功倍的效果。 另外，经营性用房的拆迁评估中遇到的某些棘手的问题，采用路线价法的思路常常会柳暗花明。例如我们在龙王庙拆迁评估中遇到一处房产，由于历史的原因形成了临街部分合法用途为办公而非临街部分为经营用途的怪异状况，其他的估价方法几乎无法确定其非临街经营性用房的合理价格，而采用路线价法中袋地评估的思路来考虑则使问题迎刃而解。 各种评估方法求得的拆迁补偿价格一般不会相同。估价人员可根据经验对每个评估结果作出权重判断，按加权平均的方法求得客观公正的拆迁补偿价格。 |
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