| 问题 | 拆迁补偿过程出现的隐形陷阱有哪些？ |
| 释义 | 法律分析： 拆迁中经常出现的隐形陷阱：一、拿政策说事。政策不等于法律，更不能违反法律，我国是法治国家，依法治国即依照宪法和法律来治理国家，建立法治国家最直接的目的就是要规范和限制政府权力，各级行政部门在征收土地或者房屋的过程中，要严格按照法律规定去作为，胡作非为超越法律允许的界限就是违法行为。在现实中，拆迁方大都会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类的“尚方宝剑”，以证明自己的拆迁行为是合法的，拆迁方所制定的补偿是合理的，而广大的被拆迁人则只好信之听之，不敢反驳，其实这是错误的。虽然我国目前在征地拆迁领域的法律体系尚不完善，但是2011年颁布实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政 案件若干问题的规定》中就土地征收补偿适用问题的规定，“征收集体土地上房屋的补偿不能直接适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》，但可以参照《国有土地 上房屋征收与补偿条例》的补偿标准予以补偿”已经设定了我国征收补偿要达到市场价格这一合理标准的大纲，任何的地方政策也不能偏离法律设定的这一大纲，被拆迁人把握住这一原则就不会轻易地被征收方所牵制了。二、评估报告。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”第二十条“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定 等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。”的规定，无 论从评估机构的选择还是评估结果的异议，都对被拆迁人进行了法律保护。可是在实际当中，评估报告可是让被拆迁人吃足了苦头，很多拆迁方直接自己就确定了评 估机构，根本不会与被拆迁人协商选定，而且拆迁方选定的评估机构也并不能保证具有相应的评估资质，评估结果更是让被拆迁人瞠目结舌。拆迁时为了公平起见， 选定评估机构对被征收房屋按照当地市场价格进行评估本没有问题，问题就出在具体操作中，由政府指定的评估机构，评出的价格自然是“内定的”不可能做到真正 的客观公正。而被拆迁人若自己找一个评估机构，评出的结果，政府又不予认可。甚至有很多集体土地被征收引起的房屋拆迁，拆迁方也用评估报告来说补偿，宅基 地上的一套老房子每平米才评估几百元，而重点的被征收土地的价值却只字不提，安置房却又是几千元甚至几万元一平米的市场价格，让被拆迁人交差价，使得被征 收土地农民苦不堪言，这种评估本身已经偏离了合理补偿的法治轨道，严重降低了被拆迁人的生活居住水平。所以，评估报告其实并不是补偿问题的关键所在，这就像很多拆迁方借“拆违”强拆房屋一样，评估报告已经成为拆迁方为了达到低成本拆迁而使用的道具。被拆迁人与其苦苦和拆迁方纠缠在评估报告是否合理的问题上，还不如在如何让拆迁方对你提出的补偿要求上做出让步来的实惠。三、补偿决定书。补偿决定书是自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后出现的概念，在这之前对应的是拆迁裁决书。房屋征收补偿决定，是指国家为了公共利益的 需要，在依法征收公民房屋过程中，如房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内没有达成补偿协议的，或者被征收房屋所有权人不明确的，房屋征 收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，由市、县级人民政府依照有关规定、按照征收补偿方案确定的价格作出的征收补偿决定。征收补偿决定书虽然是在规定期限内补偿协议达不成时，政府进行拆迁所必须的一道手续。但决定书一旦做出，也意味着强制拆迁的大门已经打开。政 府在具备相应的手续之后，可以动用公权力对公民的房屋强制进行拆迁，这也是被拆迁人不愿意看到的。现实生活中，一些政府部门滥用公权力，在补偿决定书中规 定较低的补偿额，然后对公民实施强拆，造成了一系列负面影响。而集体土地上与此补偿决定书相对应的则是责令限期交出土地的决定书。不管是哪一种决定书，都 会开启强拆或者强征的大门，因此对被拆迁人来说，是个非常危险并且需要认真对待的文件。现 实中，很多被拆迁人因为长期以来与拆迁方因补偿问题协商不快，自然会产生一些抵触情绪，加上自身法律知识的缺失，对于拆迁方给自己的文件不予理睬，更不去 启动相关的程序进行阻止，这可就掉进可无底深渊，到头来房子被强拆了还无法说理，因为补偿决定书是合法的，拆迁方启动这个程序是受法律保护的，但是，启动 这项程序并不是那么简单的事情，是需要具备相应的条件，即“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权 人不明确”，而且，作出补偿决定后要在房屋征收范围内予以公告，还要告知被征收人依法申请行政复议或依法提起行政诉讼的权利等等，如果被拆迁人对相关的法律规定不熟悉，很容易掉进陷阱，被征收方“合法地”强拆。四、安置补偿协议。 法律依据： 《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。 对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 |
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