| 问题 | 住宅物业管理费包括哪些 |
| 释义 | 住宅物业管理费包括以下费用： 1.公共物业及配套设施的维护保养费用，包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统、给排水系统及其他机械、设备、机器装置及设施等; 2.聘用管理人员的薪金，包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等; 3.公用水电的支出，如公共照明、喷泉、草地淋水等; 4.购买或租赁必需的机械及器材的支出; 5.物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出; 6.垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用; 7.清洁公共地方及幕墙、墙面的费用; 8.公共区域植花、种草及其养护费用; 9.更新储备金，即物业配套设施的更新费用; 10.聘请律师、会计师等专业人士的费用; 11.节日装饰的费用; 12.管理者酬金。 一、怎么判断小区物业的好坏 （一）每个小区里面都是有物业服务的，也正是因为如此，每个业主都需要按时的交纳物业费才行。 1、建筑外立面整洁度 一般物业公司每年会安排一次小区外立面的保洁，还包括拆除私搭违建等。如果这种私搭违建在小区比较频繁说小区物业的管理和监督有问题。 2、物业的反应速度 小区物业一般要保证每天都有人值班，急修业务必须及时有人上门，一般维修能否及时处理。业主投诉，几天内解决问题。这都是衡量小区物业服务水平的依据。 3、小区安全防卫级别 小区保安和业主是否熟悉，小区保安巡逻频率很重要。有的物业公司要求保安必须认识业主的私家车，限期认识业主本人。小区围墙是否安装防盗监控设施，低楼层是否加强安全保卫措施。 4、各种设备运转情况 小区公用机电设备必须定时检修。比如排水系统、自来水系统、电力系统。 5、关于物业费 物业费的定价要考虑物业服务的成本和利润。成本一般包括物业工作人员的工资支出、公共设施维护费用等。小区物业按照服务标准确定所需的人力数量，公共设施维修保障频次来确定物业费价格。 6、小区保安对陌生人的态度 一般小区保安对陌生人群有三种处理方式：经常出入小区的快递员等，一般不会阻拦，有的小区还会给临时出入证；业主的亲朋好友进入小区，门卫是否会登记并告知业主核实；临时访客比如中介、看房者进入小区，保安是否陪同。 7、公共区域整洁度 小区公共区域整洁度能反映出小区维护情况。绿化草坪是否整齐，路面是否有明显的垃圾。 二、物业上要交什么钱 根据相关法律法规的规定，物业管理费包括以下费用： （一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，包括：基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费，不包括管理、服务人员的奖金。 （二）公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：公共建筑内的各种土建零修费、给排水日常运行、维修及保养费、消防系统设备维修保养费、公共照明费等。 （三）绿化管理费。包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。 （四）清洁卫生费。包括：清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。 （五）保安费。包括：保安器材装备费、保安人员人身保险费、保安用房及保安人员住房租金。 （六）办公费。包括：交通费、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金、其他杂项等。 （七）物业管理企业固定资产折旧率。固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。 （八）利润。利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。 （九）法定税费。法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。 |
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