| 问题 | 买房者可追究房产中介责任的几种情况 |
| 释义 | 情况1：虚构社会保险，避免购买限制令在交易时，少数中介机构为没有购买资格的人发行虚假社会保险证明书。中介机构的这种行为违反了法律规定，整个交易根据违法和欺诈，买卖双方签订的合同有可能被法院确认为无效。情况2：特殊二手住宅交易风险二手住宅性质复杂多样，除普通商社外，法律对经济适用住宅、中央产房、军产房、小产权住宅、农村住宅等特殊性质住宅的交易有特殊规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。情况3：审查不足的中介机构在一定程度上承担审查住宅真正的权利者的义务，确认登记所有者和卖方是否一致，询问所有者的婚姻状况，要求所有者同意销售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。情况4：未履行注意，义务二手住宅买卖合同通常是中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价格金额、支付时间和方式、违约责任等，住宅买卖双方需要协商确定。审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。情况5：在阴阳合同签订二手住宅合同之前，一些中介公司为了以低税金吸引买卖双方，制作总价格低的网络合同，申报税金，实际履行包括双方真正意义在内的合同，没有申报。这种操作方式给国税造成了巨大的损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同的借口。特别在房价大幅上涨之后，卖房人可能会以此为借口提出合同无效。情况六：隐瞒房屋弊端带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修，使用状况，周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。 【本文关联的相关法律依据】 《房地产经纪管理办法》第二十一条，房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同前，应当向委托人说明房地产经纪服务合同和房屋买卖合同或者房屋租赁合同的相关内容，并书面告知下列事项： (一)是否与委托房屋有利害关系; (二)应当由委托人协助的事宜、提供的资料; (三)委托房屋的市场参考价格; (四)房屋交易的一般程序及可能存在的风险; (五)房屋交易涉及的税费; (六)经纪服务的内容及完成标准; (七)经纪服务收费标准和支付时间; (八)其他需要告知的事项。 房地产经纪机构根据交易当事人需要提供房地产经纪服务以外的其他服务的，应当事先经当事人书面同意并告知服务内容及收费标准。书面告知材料应当经委托人签名(盖章)确认。 |
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