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问题	避免踩坑，酒店式公寓法律风险分析
释义	最近，笔者遇到一些客户咨询自己这几年投资购买的酒店式公寓，后来出现了一些法律问题，笔者对此类房屋的法律风险进行了归纳总结，供大家参考。     提醒：房产问题可能因为地域差异有所不同，建议大家结合当地实际情况，并咨询专业法律人员。     一、什么是酒店式公寓？     酒店式公寓并不是一个法律名词，笔者在法律规定中也没有查到对其专门的定义。     笔者遂查阅了百度百科，百度百科对其是这样定义的：“酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。”     “既能居住，又能投资”——听上去真的很不错，但实际上真是这样吗？     如果准备入手投资此类房产的朋友，请先耐心看一下本文之后再做决定。     酒店式公寓，其土地性质多为商业用地，而非住宅用地，这也就决定了它与普通商品住宅（以下简称“住宅”）是完全不同的两种房产类型。     二、酒店式公寓与商品房的区别是什么？     区别一、产权年限不同：酒店式公寓是商业用房，产权年限为50年，而住宅房则是70年产权。     区别二、水电价格不同，还不通燃气：酒店式公寓的水电价格执行商用标准，高于住宅的民用标准，公寓还不能通燃气，烧饭只能用电磁炉。     我们来看一下水电价格的对比，以上海为例：     民用水电气的价格：     （图片资料来源“上海发布”公众号）     酒店式公寓（包括其他商用房）的水电费比民用价格高2倍左右。     区别三、不能落户：酒店式公寓由于商用性质，所以不能落户，可能也会影响未来孩子的入学，住宅就没有这样的问题。     区别四、再次交易的税费计算也不同：一句话，酒店式公寓再次交易的税费不低，一般都高于住宅税费，具体税费数额及计算方式建议咨询当地自然资源确权登记事务中心（就是我们俗称的“房产交易中心”）。     区别五、增值空间大不相同：从常远来看，住宅的增值空间远大于公寓，这一点在未来置换房屋时是非常重要的。当然有人会说，现在房地产这么冷，买了住宅也不一定涨。但是同一时间段来看，住宅的增值确实一般高于同地段的公寓房。     区别五、从安全性上来看，酒店式公寓可能也比住宅要差一些。笔者见过的大部分公寓都是一层上有十几户，甚至几十户人家。但住宅同一层上的住户多在1户～4户之间，人员结构相对简单，安全系数也会更高一些。     三、酒店式公寓的常见法律风险有哪些？     2017年1月7日，上海市住建委宣布，鉴于近期部分商业办公项目乔装改扮成“类住宅”出售，且存在擅自改建等情况，将会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查，并暂停此类项目的网上签约。     在此之前，由于上海等一线城市的房价大幅飙升，房价一天一个样，另外叠加限购政策等因素，买房成了一些较低收入年轻人遥不可及的“幻想”。     此时，面积小、总价低、不限购的酒店式公寓的出现，就被人追捧了起来，但是随之而来的也是法律问题的爆发。     风险一、包租型公寓买卖合同的风险。     当你购买酒店式公寓时，开发商可能还会与你签订一份《委托经营管理合同》，并表示买下该房后，会有专业团队帮忙将房屋出租收益，客户完全不用操心，只要安心收租就行了。     结果买下房子后发现，房子根本租不出去，而且房子所在地方地段也很糟糕，再想二手卖也找不到买家，妥妥变成了劣质资产。     当客户把合同拿给笔者看的时候，《委托经营管理合同》的签订方也不是当时卖房的开发商，而是另一家公司，客户根本都没注意到这个问题。     风险二、开发商宣传与实际情况有较大出入。     在销售酒店式公寓的过程中，开发商及其销售团队经常会以漂亮的画册、精致的样板间等手段来吸引购房者，但交房时购房者却发现，房屋的实际情况远不如宣传的那么美好。     客户把购房合同拿给笔者看的时候，笔者发现，合同里约定：“宣传画册、样板间、销售承诺等，均不能作为交付房屋的状况依据”，或者类似免责条款。     笔者虽然也同情客户的遭遇，但是几十万、甚至上百万的钱付出去之前，就不能花一点时间仔细看看合同约定吗？哎，只能说买的永远没有卖的精。     至于通过诉讼能否解除房屋买卖合同，还是要根据实际案情来判断。     这里笔者就先罗列这些法律风险，但是实践当中的法律风险远不只笔者写的这些。     所以，购买此类房屋，大家一定要慎之又慎。当然，也有一些公寓房品质、地段、配套等都不错，所以最终是否购买，决定权还在你们自己手上。
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