| 问题 | 民法典关于二手房买卖合同网签前的有效性 |
| 释义 | 民法典中网签不是二手房买卖合同生效的要件，合同依法成立时即具有法律效力。买二手房被隐瞒真实房龄，可能导致剩余产权年限、贷款年限、房屋寿命、维修费用和舒适度等问题，买家可要求赔偿，并可根据情况变更或解除合同。 法律分析 一、民法典中二手房买卖合同网签前是否有效 网签并不是二手房买卖合同生效的要件，所以二手房买卖合同依法成立时，即使没有网签，也具有法律效力。 《中华人民共和国民法典》 第一百四十三条【民事法律行为有效的条件】具备下列条件的民事法律行为有效： (一)行为人具有相应的民事行为能力; (二)意思表示真实; (三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 第五百零二条【合同生效时间】依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 二、买二手房被隐瞒真实房龄可以要求赔偿吗 实际中，买二手房时房龄将关系到以下的问题： 1、房屋剩余产权年限 按规定，普通住宅的产权年限一般为70年，房龄越高意味着剩余产权年限越短，买家要承担“提前支付房屋所占用的国有土地的使用费”的风险。 2、房屋贷款年限 同等条件下，房龄越高贷款的年限就越短，月供也会相对较高，直接影响个人还贷。 3、房屋剩余寿命 住宅的结构、质量直接影响房屋的寿命，并且随着使用时间的增长，房屋将受到一定磨损，直接影响正常使用。 4、房屋的维修费用 房龄越高，房子遭到的磨损较大的，意味着买家要负担的维修费用越高，直接关系到其个人利益。 5、房屋居住的舒适度 房龄越高，小区的环境可能比较差、车位不足、物业管理也相对不完善，居住舒适度也会降低。 所以，买房时发现被隐瞒房龄的，将直接关系到个人利益，如果对方是故意的，买家因此遭到损失的，可以积极主张房屋损失赔偿。 如果对方是恶意的，那么买家主张赔偿的同时，还可以按规定变更或者解除房屋买卖合同。 结语 根据《中华人民共和国民法典》的规定，二手房买卖合同并不依赖于网签的有效性。合同的成立与否取决于行为人的民事行为能力、真实的意思表示以及不违反法律规定等条件。买方在购买二手房时，如果发现卖方故意隐瞒房龄等信息，将直接影响买方的个人利益。在此情况下，买方可以要求赔偿房屋损失，并根据规定变更或解除房屋买卖合同。因此，买方应保持警惕，确保自身权益不受损害。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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