| 释义 |
接触过法拍房的人可能都有这么个觉悟，那就是竞拍前一定要了解好涉案房屋是否存在合法的租赁合同关系，如果有的话，想竞拍的人就该掂量掂量了，这可能就是“买卖不破租赁”的威力，那么何为“买卖不破租赁”呢？
所谓“买卖不破租赁”是指即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力，具体规定在民法典第七百二十五条。通俗来讲，就是如果房屋存在合法有效且还在租赁期间的租赁合同，这时候即便原房东把房屋卖给了别人，也不影响原租赁合同的继续履行，这跟我们之前探讨过的债权债务概括转移有异曲同工之妙。
之所以要规定“买卖不破租赁”的原则，主要是因为法律优先保护现实、紧迫的居住权。如果不这么规定，而是允许房东卖房后就把承租方赶出家门，将会造成很大的社会不稳定。而购房者在购房前应当充分了解房屋状况，出租情况当然是其中重要部分，在了解了房子的居住使用情况后，仍然同意购买的，应当承受这种发生在先的租赁事实。
适用“买卖不破租赁”需要满足一定的条件：在买卖发生前，存在合法有效的租赁合同；出租人或者租赁物的所有权人将租赁物转移给第三人所有；租赁物已经交付给承租人；所有权变动发生在租赁合同履行期间内。显然，原房东在卖出房屋后再对外出租的不能适用。
作为房屋的承租人，在同等条件下，享有优先购买权。房东在出售房屋时应当诚实守信，有责任、有义务将房屋租赁情况如实告知购房人。当然了，购房者在买房前也应当要充分了解房屋相关状况。
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