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问题 重庆律师-中伦文德谢明华律师-集体停贷法律问题分析
释义
    指导〡朱代恒 撰文〡倪多
    
    
    全文共4417字，阅读大约需要10分钟。
    序言
    伴随各大房企的暴雷，各大城市大量楼盘纷纷停工烂尾，自今年6月30日景德镇恒大珑庭900多户烂尾楼购房者联合发布“强制停贷告知”以来，风声鹤唳，各地掀起了停工楼盘购房者维权的浪潮，纷纷向银行发出集体停贷的告知函，面对烂尾，购房者几乎没有任何有效的反制措施，最后不得不用带有一种给自己壮胆的心酸，以自毁信用的悲壮方式进行抗争，这是中国底层人无路可走后的摆烂式博弈。然而玉石俱焚的集体停贷绝对不是好方法，任何行为都要维持法律秩序，每个利益群体的维权成本都很高，最后的局面一定各方皆输。
    Chapter-1
    中国房屋预售制度发展沿革
    商品房预售，也称为期房买卖，是指房地产开发经营单位将尚在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据销售合同支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。
    该制度源于上个世纪50年代的香港，彼时的香港在二战之后面对大量的人口流入，加之经济的快速发展对商业楼宇和住宅的需求急剧增长，在这样的背景下，霍英东成立的立信置业有限公司一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”并倡导分期付款。随后香港特区政府于1956年出台了《预售楼花同意书》，正式在法律层面确立和规范了楼花预售制度。
    而大陆在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港市场的发展经验，到1994年，在总结各地经验基础上，明确规定了房屋预售许可制度，对预售准入条件、监管方式都作出了原则性规定，《城市房地产管理法》应运而生。
    中国商品房预售制度诞生于一个特殊的时点，是我国商品房市场化改革的重要设计之一，不可磨灭其在过去解决我国房地产市场供需结构中的重要作用，预售制度下，消费者可以以更加优惠的价格拿下期房；房企可以极大缩短现金流回笼的周期，降低资金链断裂的风险。然而，开发房企在商品房建设环节就收取了房款，实质上是将潜在的融资压力和建设风险提前转嫁给了购房者，一旦项目烂尾跑路，购房者拿不到房却仍然要每月支付房贷。在先付钱后交房这条利益链条上，虽然也有不少烂尾项目最后是由政府兜底，但是消费者始终处于末端，只能被迫承受上游崩塌所带来的一切风险。
    预售制度下存在诸如管理、消费、社会、金融等几方面的风险，具体而言：
    一、一旦发生资金链断裂，导致工程烂尾。一方面损害购房人切身利益，另一方面也给社会稳定造成挑战。
    二、使违法违规销售有机可乘，房地产市场乱象丛生。
    三、交易不公平，以期房销售的名义，将现房销售的实质风险转移给了社会。
    四、房屋面积管理职能难以厘清，易产生行政风险。
    五、造成不平衡发展和低效率竞争，门槛的降低导致大量社会资金涌入炒房，也刺激房地产过度投资开发。
    过去的住房短缺时代，房地产处于卖方市场，预售制度有效提高了住房供给，强大的利益驱动之下，预售制即使弊病丛生也难以触动，但现在局势出现改变，土地财政逐渐退场，市场成为买方市场，保护购房者利益成了维护房地产市场至关重要的一环，随着我国商品房供给逐步跟上，未来逐步改变预售制度这样的杠杆政策是可以理解的。事实上在“房住不炒”预期下，我们在过去几年已经在适应“限购、限贷、限售、限价”以及一系列针对需求端的政策升级，对基于供应稀缺大背景的预售制度的反思也从来不是新闻，早在2005年8月央行就曾在《2004年中国房地产金融报告》中建议：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应地修改，而现售制度还是比较合理的。”这一建议在当时引发了一系列关于预售制度存废的讨论，但其后随着住建部官方表态不会取消预售制度，讨论逐渐销匿。
    停贷风波将关于预售制度讨论的话题又一次点燃，预售制度取消一旦成真，这将是房地产拐点到来的标志性事件。
    
    Chapter-2
    集体停贷的现状
    今年6月30日，景德镇恒大珑庭900多户烂尾楼购房者发布告知书，声明若小区项目没有在10月20日前全面复工，全体购房者将于11月起停止还贷。该告知书一经在网上流传，立即引起热议。之后，全国多个烂尾楼购房者相继发出停贷的告知书。
    目前，网络上流传出来的购房者集体断供项目已经有百余个，涉及河南、湖南、湖北等至少二十几个省份，其中恒大、阳光城、融创、佳兆业等已经出现债务危机的房企楼盘居多，烂尾项目集中在二三四线城市，但深圳、上海、苏州、武汉、南京等一线或强二线城市的个别楼盘也出现联名断供。
    在此情形下，工商银行、建设银行、中国银行等多家银行发布公告披露排查情况，一致观点是，烂尾楼盘数量少，相关坏账率低，涉及“保交楼”风险的业务规模较小，总体风险可控。
    银保监会有关部门负责人也针对停贷事件做出回应，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、稳定性，保持房地产融资平稳有序，支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求，引导金融机构市场化参与风险处置，加强与住建部门、中国人民银行工作协同，支持地方政府积极推进“保交楼、保民生、保稳定”工作，依法依规做好相关金融服务，促进房地产业良性循环和健康发展。
    Chapter-3
    集体停贷的法律后果
    一、购房者的法律责任
    购房者在集体停贷后，会承担怎样的法律后果呢？
    从法律的角度上来说，购房者与银行因签订《借款合同》形成借贷民事法律关系，购房者与开发商因签订《商品房预售合同》形成商品房买卖民事法律关系。购房者与开发商签订的房屋买卖合同和与银行签订的贷款合同是两个相互独立的合同，合同都是具有相对性的，购房者与银行、购房者与开发商是两个不同的法律关系。因此，开发商违约导致烂尾楼无法交房，在购房者与开发商的民事法律关系中，购房者的追责对象应为开发商。若购房者停止向银行偿还贷款，在购房者与银行的借贷民事法律关系中，购房者需向银行承担违约责任，银行如果通过法律手段向没有按时还贷的购房者追责，购房者很大可能会败诉，甚至被拉入失信黑名单。
    但是最高法院曾有过类似案件的判例，案号是（2019）最高法民再245号，裁判要点：
    因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
    案涉《借款合同》相关格式条款要求购房者在既未取得所购房屋亦未实际占有购房贷款的情况下归还贷款，明显不合理地加重了购房者的责任，该格式条款无效，对购房者不具有拘束力。
    本案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系，因开发商违约不能交房导致各方合同解除，但却实际占有使用购房者支付的首付款及银行的按揭贷款；银行依据合同约定既享有抵押权，又同时享有对开发商、购房者的债权；购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款。若按合同约定的权利义务关系处理，则在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。根据最高院的相关判例，烂尾楼风险不应当全由购房者承担，若购房者未取得房屋，却既支付了首付款，又需偿还按揭贷款，则会导致在购房者对合同解除无过错的情况下，仍要求其对剩余贷款承担还款责任，明显不合理地加重了其负担，各方权利义务失衡，有违公平原则。
    由于我国是大陆法系国家，判例在我国并不是法律渊源，无法同英美法系国家一样“遵循先例”，即某一判决中的法律规则不仅适用于该案，而且往往作为一种先例而适用于以后该法院或下级法院所管辖的案件，只要案件的基本事实相同或相似，就必须以判例所定规则处理。
    尽管最高法院的裁判文书中裁判理由的内容无论在事实认定还是裁判结果上对于其他案件均不产生拘束力和既判力，但是案例在裁判文书中可以作为说理的依据引用，而且我国最高法院的判例有很强的权威，对法官在裁判案件中有指导作用。笔者相信，该份判决能够对最近的停贷事件起到一定的引导作用。
    二、开发商的法律责任
    《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
    针对开发商的违法挪用预收款的行为，购房者可以向有关行政部门进行投诉；涉嫌犯罪的，可以向公安机关报案，追究相关人员的刑事责任。
    如果因开发商的原因而导致烂尾楼，《商品房买卖合同》无法继续，购房者有权起诉要求开发商支付逾期交房违约金，也可以诉请解除《商品房买卖合同》，依据相关法律规定及最高院的相关判例精神，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还银行和购房者，合理费用如维修基金、测绘费、按揭费等均由开发商予以赔偿。
    三、银行的法律责任
    商品房预售资金监管，是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管，购房者须将预售资金存入银行专用监管账户。预售资金只能用作本项目建设，开发商不得随意支取、使用，也不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。银行如果在这之中有失察之嫌，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》四十八条规定，银行业金融机构违反法律、行政法规以及国家有关银行业监督管理规定的，银行业监督管理机构除依照本法第四十四条至第四十七条规定处罚外，还可以区别不同情形，采取下列措施：
    （一）责令银行业金融机构对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予纪律处分；
    （二）银行业金融机构的行为尚不构成犯罪的，对直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员给予警告，处五万元以上五十万元以下罚款；
    （三）取消直接负责的董事、高级管理人员一定期限直至终身的任职资格，禁止直接负责的董事、高级管理人员和其他直接责任人员一定期限直至终身从事银行业工作。
    Chapter-4
    解决思路
    第一、房企依法合规经营。作为房地产开发商，要依法合规经营，保障商品房按时保质交付。不盲目高杠杆上项目，违规借债，挪用购房者购房资金，要保证房产顺利开发完毕，承担应有的社会责任，维护行业秩序，促进房地产行业健康发展。
    第二、贷款银行要加强监管。银行要加强对房企经营行为的监管，并及时报告当地人民银行。将预售资金全部纳入监管账户，审慎合理对待房企资金使用行为，切实履行监管责任。
    第三、有关部门要完善商品房销售方式。预售制度需要严格资金监管、分期支付以及违约处罚措施作保障，否则大概率触发风险，对购房民众不公平。短期来看，当务之急是建立风险防控机制、加强资金监管、要求房企提高资本金比例，提高房企进入门槛，让实力好，信誉强的企业开发，保交楼、保民生；长期来看，适时改为现房销售亦是一条可行路径。
    结语
    购房者集体停贷，并不是终止还贷，而是给出了继续还贷的条件，就是能够得到自己的房子。无论事情如何发展，掏空六个钱包买房的购房者们并不是恶意拖欠，对于开发商、银行犹如壮士断腕般的控诉与反抗，也实属无奈之举。此次停贷风潮事关民生大计，民生连着民心，民心关系国运。破解民生热点难点，既是百姓受益的过程，也是创造新的增长点、提高增长潜力、推动经济发展的过程，是利国利民的好事。国家富强、民族复兴，其实还是体现在亿万人民生活不断改善上，守住民生底线，才能创造美好生活。
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    END关于本所
    中伦文德是一家大型综合律所，现有执业律师及专业人员2500余名。2021年3月，在The Global 200发布的2020年全球律所规模排名中，中伦文德位居第22位。中伦文德总部位于北京，并在上海、成都、石家庄、天津、武汉、太原、济南、广州、深圳、南京、前海、长沙、常州、重庆、沈阳、杭州、大连、西安、郑州、青岛、昆明等地设有23家分所，在香港、纽约、伦敦、利雅得、巴黎、里昂、柏林、汉堡、悉尼、纽约、华盛顿等境外主要城市也设有合作机构，能在全球范围为客户提供优质的法律解决方案。
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更新时间：2025/4/17 7:35:29