| 问题 | 企业租赁经营中，承租人需要提供的担保 |
| 释义 | 承租人要对企业进行租赁经营，必须提供相应的担保： （一）个人承租的，承租人必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产（其中应当有一定比例的现金）作为担保，现金部分存入银行。此外，还应有两名以上的保证人。 （二）合伙承租、全员承租的承租成员，必须出具与租赁企业资产成一定比例的个人财产作为担保。担保财产中应当有一定比例的现金，现金必须专款存入银行。 （三）企业承租的，必须出具与租赁企业资产成一定比例的留用资金作为担保，并存入银行。存入银行后，除征得出租方同意，可作为流动资金参加周转外，不得挪作他用。 承租方提供财产作为担保，实际上是为出租方的受偿设定了一种优先权，并使自己的财产权受到一定限制。一方面，在承租方不能履行合同义务时，出租方优先于承租方的其他债权人，以担保财产受偿。在性质上，承租方提供的财产属于抵押物，出租方对该财产享有抵押权。另一方面，承租方在租赁内不得随意处分抵押财产，如已处理，出租方对该项财产享有追索权。 在由第三方提供保证的情况下，当承租方不履行义务时，由保证人承担连带责任。保证人承担责任后，有权向承租方追偿。 一、签订房屋租赁合同的注意事项 1、出租人和承租人的姓名，联系方式要明确，别到时候您找不到人，出租人有权要求承租人提供身份证复印件或营业执照复印件，承租人同样有权要求出租人提供房本复印件。 房屋具体位置，承租面积要约定清楚，装修情况，设备设施最好列表附合同后。 产权人要明确，出租人与产权人的关系，是否被授权出租该房，该房是否被抵押等一定要了解清楚，白纸黑字。 承租人的租房用途要明确，如承租人欲办餐饮，该房是否可以经营，欲从事其他行业，是否能办营业执照，办不下来，出租人承担何种责任。 租金支付方式，具体支付时间，逾期支付的后果，房屋维修责任，房屋的免租期，租赁期限，房屋是否可以拆改，扩建，拆改的程度，转租，违约责任，租赁合同提前解除等都要约定清楚明确噢 。 如果您不确定，怕有风险，最好在签合同前找专业律师审核合同，很多情况下，合同签了，对您有利的条款没有，不利的您没防范，发生纠纷往往无力回天。 2、承租人签订房屋租赁合同时，应注意审查出租人是否有权出租该房，如出租人称其为房主，应核查其是否有房屋权属证书。如出租人非产权人，应核实出租人是否经产权人授权代为出租该房，或经产权人同意后转租，相关书面证明材料作为房屋租赁合同附件。 合同中应约定租赁房屋的准确位置及概况，如承租面积或使用面积，最好附图说明。 在核实房产证上记载的房屋用途基础上，明确约定租赁房屋的用途及不能达到租赁目的，出租人应承担的违约责任或合同解除事宜。 ④租金标准、总额、支付具体时间、比例等均应明确约定。租金是否包含门楣门头使用费、车位费及租赁期内的物业管理费，水电费，供暖费的承担，支付方式亦应明确约定 3、房屋的维护与维修要明确约定，实践中因未约定清楚，出租方怠于维修，承租方因此耗费大量人力物力，苦不堪言。当租赁房屋及其附属设施，如水管、下水管道等出现问题，应由哪方承担维修义务，维修费用的承担，负有维修义务一方未及时维修，给对方造成损失的赔偿责任，如维修期超过一定时限仍无法正常使用，承租方是否有权解除合同或相应减少租金数额均应明确约定。 承诺保证条款要明确，租赁合同中一般应有出租人有权出租房屋的保证条款，出租方应保证房屋在交付时没有产权或其他纠纷，交付后如发生产权纠纷或有第三方主张权利的，要明确约定在保障承租人利益的前提下，由出租方负责解决，如造成承租方损失的，由出租方负责赔偿。 同时可进一步约定，出租人保证如有未如实告知之处，承租方有权解除租赁合同并不够成违约，出租方需支付违约金并赔偿承租方违约金不足以弥补的损失。 4、如承租方欲享有优先续租权，可在合同中明确约定租赁期限届满后，承租人有优先续租权并具体约定适用条件。 对于承租人迟延付款的问题，基于公平起见，建议租赁合同中明确迟延付款的责任，明确迟延付款的违约金总额的最高限额。 在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件（如发票、付款通知）后一定期限内承租人予以付款的内容，增加出租人的付款提示义务避免承租人因疏忽等原因迟延付款。 如租期较长，建议租金支付约定为分期支付，以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险。 如原租赁合同约定了自动续签条款，建议明确约定具体期限，避免变为不定期租赁。 5、对于租赁房屋的修缮义务，首先应由当事人在租赁合同中约定，如果没有约定或约定不明，按法律规定应由出租人承担，出租人未履行维修义务的，承租人可自行维修，维修费由出租人承担，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或延长租期。 但出租人的维修义务不是绝对的，无条件的，需要租赁房屋确有维修必要，有维修的可能，有维修的正当理由。 双方应具体约定房屋用途，承租人如未按约定使用，致使房屋受损的，出租人可依法解除合同，并要求承租人赔偿损失。 承租人拖欠租金或因其他纠纷，出租人是否可以断水断电，首先要看双方是否在合同中约定了特定情形下，出租人可以采取上述行为，如无约定，则出租人不能随意断水断电，否则构成违约。 |
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