| 问题 | 房屋一房二卖，卖房人与哪一方签订的合同有效？ |
| 释义 | 一房两卖的情况下，根据具体案情分析，只有一个买卖合同能够履行，不能履行的合同可追究卖方的违约赔偿责任。在确定履行顺序时，已登记所有权的优先履行，其次是已实际合法占有房屋的，最后是综合考虑付款数额、先后顺序等因素公平合理确定。 法律分析 具体案情具体分析。卖房者“一房两卖”，与购房者分别签订《房屋买卖合同》只要两份合同均是买卖双方的真实意思表示，且没有违反法律的禁止性规定，就都是合法有效的。但是，鉴于标的即房屋唯一，上述两个合同仅有一个可以得到履行;不能履行的那份合同，则可以追究卖房者的违约赔偿责任。 具体案情具体分析，但一般会按以下原则确定履行顺序： (1)已经办理房屋所有权转移登记的优先履行; (2)均未办理所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的优先履行; (3)均未办理房屋所有权转移登记、又未合法占有房屋的，应综合考虑各买受人付款数额的多少以及先后、是否办理网签、合同成立先后等因素，公平合理地予以确定。 拓展延伸 房屋买卖中卖房人与哪一方签订的合同具有法律效力？ 在房屋买卖中，卖房人与哪一方签订的合同具有法律效力是一个关键问题。根据相关法律规定，卖房人与买房人签订的合同具有法律约束力。合同的法律效力取决于合同的订立过程和内容的合法性。在合同签订前，双方应当明确约定房屋的具体信息、价格、付款方式、交付时间等关键条款，并且确保合同的签署是自愿的、真实的。如果合同的订立过程符合法律规定，合同内容合法有效，那么卖房人与买房人签订的合同将具有法律效力，并且双方应当履行各自的合同义务。然而，如果合同存在违法或不合理的条款，或者签署过程中存在欺诈、强迫等行为，那么该合同可能被认定为无效。因此，在房屋买卖过程中，双方应当谨慎订立合同，并确保合同的合法性，以保障自身的权益。 结语 根据具体案情具体分析，卖房者与购房者签订的《房屋买卖合同》只要是真实意思表示且没有违反法律禁止性规定，就具有合法有效性。然而，在一房两卖的情况下，由于房屋只有一个标的，只能履行其中一个合同，不能履行的那份合同卖房者需承担违约赔偿责任。履行顺序的确定可以根据已办理房屋所有权转移登记、实际合法占有房屋等原则进行决定，确保公平合理。在房屋买卖过程中，合同的法律效力取决于合同的订立过程和内容的合法性，双方应谨慎订立合同以保障自身权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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