| 问题 | 建筑价款优先受偿权与消费者权利冲突 |
| 释义 | 最高人民法院批复第二条明确规定：“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。在此，有以下几个问题需要明确。 其一，“大部分款项”界限如何把握。对此，笔者认为，大部分款项应是指消费者已支付的款项超过约定的购房款的50%以上，在此基础上，消费者权利高于承包人的优先受偿权。 其二，建筑承包人行使优先受偿权时，如何处理消费者已付的部分款项。笔者认为，虽然司法解释已明确消费者仅交付部分款项(未超过50%)时不能对抗工程款优先受偿权，但这并不能表现消费者购房款得不到法律保护。在此情形下，承包人行使建筑工程价款优先受偿权只能通过拍卖形式解决。而消费者已支付购房款为被拍卖工程的债务，在承包人优先受偿后剩余拍卖款分配给消费者。 一、工程款优先权的行使方式是怎样的 工程价款优先受偿权因具备法定条件而发生，但优先权的行使还需符合法定程序和方式。 1、催告程序 在法定优先权成立后，承包人应向发包人发出催告通知，要求其在合理期限内支付工程价款。此催款通知书应当采取书面形式。只有当发包人在该合同期限届满时仍未支付，承包人才能就该建设工程行使优先受偿权。至于该催告的合理期限，采用《建设工程施工合同示范文本》的，催告期限为28天，属于约定期限。没有约定的，可根据工程价款的标的大小掌握合理期限。一般来说，最长为两个月（60天）。 2、行使方式 根据《民法典》规定，行使法定优先权有两种方式： 1）①发包人和承包人协议折价； 2）②申请法院依法拍卖，且这里的拍卖仅限于通过法院来实现。 途径有两种： 1）①直接向人民法院申请拍卖，并提供证明法定优先权存在和具备行使条件的证据； 2）②向法院提起确认之诉，并通过强制执行程序执行。 3、行使期限 建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计。 二、优先受偿权的适用条件 1、建设工程承包人必须依照合同约定履行了全部义务。建设工程必须按期完工，并经验收合格。因为建设工程只有在竣工验收合格的情况下，合同债权的数额才能确定，发包人方能按照约定支付工程价款。验收不合格，发包人不仅有权拒绝支付工程价款，而且有权要求承包人承担违约责任。如果建设工程承包人一方存在其他违约行为，发包方因此行使抗辩权，未按约定支付价款的，承包人不得行使优先受偿权。 2、建设工程承包人行使先行催告权。发包人未按照约定支付价款的，承包人不能直接将该工程折价、拍卖，而应当催告发包人在合理期限内支付价款。合理期限双方有约定的，可以从约定；没有约定的，笔者认为可参照建筑工程施工合同示范本文中有关支付工程价款的约定，15天至60天均属于合理期限。发包人逾期不支付的，建设工程承包人有权行使优先受偿权。催告发包人支付价款有利于敦促对方按照诚实信用原则主动履行合同义务，最大限度降低交易和维权成本。 |
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