| 问题 | 房改房的房屋买卖合同效力怎么认定 |
| 释义 | 房改房买卖合同效力及注意事项 房改房与商品房在交易方面有所区别，产权类型不同。购买房改房时需验证产权证可靠性，注意产权人与卖方是否一致。房改房在同等价格条件下，原产权单位享有优先购买权，需获得其同意方可转卖。军产、院产、校产的公房可能不宜外人入住，需查询确认。购买时需了解产权分配比例，避免引发纠纷。 法律分析 一.房改房的房屋买卖合同效力 房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说，职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价，而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权，与出售单位构成共有关系，以成本价取得的产权是完全产权，房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下，房屋所占土地一般还都是划拨土地，即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。 1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》，标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定，以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定，已购公有住房上市交易时，房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证，提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见，居民个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定，已购公有住房上市交易，应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。 二.房改房买卖的注意事项 购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证，房改房的产权证是否可靠，是否被用于抵押、典当等，这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件，那就要提高警惕了，以防上当受骗。在查验产权证时，还要注意产权证上的名字，房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人，则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是，产权证的产权分配比例必须明确，如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题，此外，有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产，购买时必须了解清楚，以免引起不必要的纠纷。 其次，按规定，房改房在同等价格条件下，原产权单位拥有优先购买权。因此，房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是，军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里，这些单位一般被列为特殊单位，有些可能不宜有外人入住，这种公房在单位没有同意之前，不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询，明辨真假。 结语 房改房的房屋买卖合同效力需要根据具体情况进行判断。购买房改房时，需注意验证产权证的可靠性，并查验产权证上的名字与卖方是否一致。对于夫妻共同财产或家庭共同财产的房改房，需了解清楚产权分配比例，以避免潜在纠纷。此外，按规定，原产权单位享有优先购买权，需获得其同意方可进行转卖，并明确利益分配办法。对于军产、院产、校产等特殊单位的公房，需查询是否允许外人入住并取得上市资格。购房者应谨慎判断，确保购买房改房的合法性和安全性。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 城市房地产转让管理规定：第七条房地产转让，应当按照下列程序办理： (一)房地产转让当事人签订书面转让合同； (二)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (三)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (四)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (五)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (六)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。 |
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