| 问题 | 在预售许可之前签订的协议是否有效？ |
| 释义 | 出卖人未取得商品房预售许可证明的合同无效，但在起诉前取得证明的合同有效；销售广告和宣传资料具有重大影响，视为要约；定金应按法律规定处理；认购、订购、预订等协议具备主要内容且收受购房款，视为买卖合同；无法实际履行的违约责任不能要求履行，只能追究其他违约责任。 法律分析 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《房屋买卖合同司法解释全文》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 《房屋买卖合同司法解释全文》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 对李某承担实际履行的违约责任在法律上不可能，构成履行不能，李某不能要求甲公司承担实际履行的违约责任。只能主张实际履行之外的其他违约责任。 拓展延伸 预售许可前签订的合同是否具有法律效力？ 预售许可前签订的合同在法律上是否具有效力是一个复杂的问题。根据相关法律规定，预售许可是一种特殊的许可证，用于在房地产项目尚未完工之前向购房者销售房屋。合同的法律效力取决于多个因素，包括当地法律法规、合同的具体条款以及签订合同的双方之间的意图和行为。一般来说，如果合同符合法律规定的要求，双方自愿签订且没有违反公序良俗，那么预售许可前签订的合同应具有法律效力。然而，具体情况可能因地区而异，建议咨询专业律师以获取确切的法律意见。 结语 根据相关法律规定，预售许可前签订的合同在法律上是否具有效力是一个复杂的问题。合同的法律效力取决于多个因素，包括当地法律法规、合同的具体条款以及签订合同的双方之间的意图和行为。一般来说，如果合同符合法律规定的要求，双方自愿签订且没有违反公序良俗，那么预售许可前签订的合同应具有法律效力。具体情况可能因地区而异，建议咨询专业律师以获取确切的法律意见。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 |
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