| 问题 | 预售证办不下来的原因是什么 |
| 释义 | 预售证办不下来的原因主要有四个方面：1、国有土地使用证办理不下来，土地指标受限；2、小区建设不符合规划局的要求；3、小区楼房的建筑层数和高度或建设资金投入未达到房管局颁发《商品房预售许可证》的条件；4、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售许可证明的可以认定有效。 法律分析 预售证办不下来的原因具体如下： 1、《国有土地使用证》办理不下来，土地指标受限； 2、小区建设不符合规划局的要求； 3、小区楼房的建筑层数和高度或建设资金投入未达到房管局颁发《商品房预售许可证》的条件； 4、前四证还未办理完全，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 拓展延伸 预售证是指房地产开发企业在取得国有土地使用权后，为了进行销售宣传和预售房屋，向房地产主管部门申请的一种证件。预售证的申请流程一般包括以下步骤：首先，开发企业需要向当地房地产主管部门提交预售证申请书，申请书中需要包含项目的基本情况、土地使用权证明、规划许可证等相关材料；其次，房地产主管部门会对申请材料进行审核，如果符合要求，会发放预售证；最后，预售证发放后，开发企业需要按照规定的时间和规模进行预售活动。 在申请预售证的过程中，开发企业需要注意以下几点：首先，申请材料必须真实、准确、完整，否则会被驳回；其次，开发企业需要按照规定的时间和规模进行预售活动，否则会被处罚；最后，开发企业需要遵守相关法律法规，确保预售活动的合法性和规范性。总之，预售证的申请流程和注意事项对于房地产开发企业来说非常重要，需要严格遵守相关规定和要求。 结语 预售证办不下来的原因包括：国有土地使用证办理不下来、小区建设不符合规划局要求、建筑层数和高度未达标、前四证未办理完全。预售证是销售宣传和预售房屋的证件，申请流程包括提交申请书、审核和发放证件。开发企业需要注意申请材料的真实性、按规定进行预售活动、遵守相关法律法规。严格遵守相关规定和要求对于房地产开发企业来说非常重要。 法律依据 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 |
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