| 问题 | 借名买房后反悔的处理方式是什么? |
| 释义 | 借名买房中出名人违反约定不配合借名人办理过户手续的，借名人可以向法院提起合同之诉，要求对方继续履行合同义务。如果借名人直接起诉请求法院判定案涉房屋归借名人所有，法院将不予支持。借名买房，是指某一民事主体是购买房屋的实际出资人，但房屋实际登记在另一个民事主体下。换句话说：就是房屋的实际出资人不是房产证上登记的人，而是其他人。借名买房，主要涉及的是借名登记问题。目前在实务诉讼之中，对于借名买房问题，主要两种观念： 1、诉讼，对房产登记机构提起更正登记，要求法院判决房产登记机构登记错误，更改不当的行政行为； 2、诉讼，对被借名人提起给付之诉，要求法院判决房屋所有权人为借名人，且被借名人协助借名人办理房屋所有权转移登记：《民法典》对此有了规定，基于法律行为的不动产物权变动，原则上以登记为生效要件，不登记不影响合同效力，但不动产物权变动的效力不发生。也就是在借名买房之中。被借名人和借名人即便是存在一个借名购买房屋的约定，但该约定只是双方之间的合同关系，而不能发生物权的变动效果。被借名人已经登记在不动产登记簿之上，不动产登记簿具有公信力，具有物权效力，被借名人根据不动产登记簿已经是所有权人，具有物权效力。所以不能依照合同关系来证明不动产登记机构的物权登记错误，让法院判决，不动产登记机构进行更正登记。故应该适用第二种。因为存在借名合同的情况下，直接提起行政诉讼，要求不动产登记机作出更改登记簿实际权利人的行政诉讼请求。法院可能不会受理，也不会直接判决法院归属在借名人名下。而只能提起给付之诉，诉讼被借名人，要求其协助办理变更登记，或者直接拿着法院判决，要求不动产登记机构予以变更。 一、借名买房的的实务经验总结 1、借名买房需要以出名人名义登记房屋所有权，存在较大风险，例如：如果出名人隐瞒事实出卖该房屋，买受人很可能善意取得房屋所有权。因此，实践中应当尽量避免借名买房，确有必要借名买房的，应当谨慎选择出名人，并签订书面借名买房协议，明确约定双方的权利义务以及违约责任的承担，以避免不必要的麻烦。 2、借名买房合同应当明确写明双方的权利义务，特别是应明确约定房屋的实际所有权归属以及出名人协助借名人办理过户登记的义务。 3、借名买房出现出名人违反合同约定不配合过户的情况，借名人应向法院提起合同之诉，主张出名人履行合同约定的协助过户义务，而不能直接诉请法院判决房屋归自己所有。虽然现实生活中的借名买房通常发生在熟人和亲属之间，但出名人突然反悔，依据房产证明主张自己对房屋的所有权、拒绝协助借名人办理过户手续的情况也时常发生，此时我们需要在日常生活中注意相关的法律法规的规定，在必要的时候保护自己的购房的权益等。 |
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