| 问题 | 二手房买卖如何避免交易风险，二手房有质量问题怎么办 |
| 释义 | 一、二手房买卖如何避免交易风险 1、房屋共有人没有签字，或者由其配偶代签甚至寻找第三人冒充配偶签字。这样的合同，如果另一位共有人发现后，以未经其同意转让房产无效为由主张买卖无效，法院会判决买卖无效，如果卖房人已将钱财转移购房人会损失惨重。 2、价格条款约定不明。房价具体包括哪些设施、项目不明确，如屋内哪些设施是在房价之内，哪些是要另外计算费用的；煤气、维修基金是否也包括在房价之内等，是否包括车库等等。经常发生的情况是，在签订买卖合同时，卖方口头保证，屋内的装修及家具如铝合金门窗、地板、空调、热水器等全部赠送，而等到实际交房时，买方却发现屋内已空空如也。在签定合同时，应尽量全面、详尽地约定，防止发生类似纠纷。 3、付款方式约定不明，容易发生纠纷。一般应约定签合同时交一部分定金，等房产过完户，办了交接再付全款。 4、风险转移时间约定不明确。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆。过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由买方还是卖方付。在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期。房屋交接前的产生的费用由卖方承担，房屋交验后产生的费用由买方承担。 5、关于违约责任约定不明。合同的违约金一般约定为20％，而对于何种情况下适用违约金罚则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确 6、直接和卖方签合同防止中介吃差价。有的中介公司以接受卖方委托为由，代替卖方签字，往往会赚取房屋差价，这是违背房产中介职业道德的，也是法律所禁止的，在签合同时买方应直接和卖方见面当面签合同，进一步核实房价，防止经济损失。 二、二手房有质量问题怎么办买卖合同的出卖人应就买卖标的物（房屋）向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于“二手房”买卖中的房屋一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出卖人对此是知晓的，出卖人没过错，出卖人亦不承担瑕疵担保责任。但买受人可以新的房屋所有权人身份，向开发商主张保修责任或赔偿责任。 |
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