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问题	上海专业房地产纠纷律师：房地产纠纷中阴阳合同的治理对策
释义	（一）修改完善房地产相关法律法规     目前，各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上。虽然目前关于房地产的法律、法规、司法解释的数量较多，由于但出台时间较早，很多规定已不能适应房地产市场发展需要。立法机关需要加强对商品房预售资金监管领域的立法，以法律法规形式统一商品房预售资金监管制度，明确相关行政职能部门作为商品房预售资金的监管主体，赋予其监管职责。最高人民法院也注意到房地产纠纷案件中优先债权的实现存在种种问题，不断地通过司法解释来扩大对房地产纠纷中优先债权的保护力度。     《批复》对《合同法》第286条适用中存在的较大问题给予了解决，但对于“消费者”及“大部分款项”仍未明确。2015年最高人民法院颁布的《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中，对合同的签订时间作出规定，必须是在法院查封之前，并把消费者的范围限定在购买商品房用于居住且消费者名下无其他用于居住的住址，已支付的购房款超过合同约定总房款的50%。然而，对于房地产纠纷中的阴阳合同而言，实践中仍存两个问题有待明确，一是网签的房屋能否在执行程序中直接予以查封处置，二是对于出借款伪装成购房款的情况该如何进行认定。          （二）在审执程序中分别建立相关规制制度     在诉讼程序中建立以确认合同无效之诉为主的规制制度。阴阳合同中的房屋买卖合同属于双方通谋虚伪的意思表示，应被认定为无效合同。但就现有的证据规则而言，若无公权力的介入，阴阳合同受害方很难单独揭开虚构民事法律关系的面纱。法官在房地产纠纷案件审理中，发现可能存在阴阳合同时应加大审查力度，特别要注重对间接证据的审查与认定，必要时应传唤开发商本人到庭就有关案件事实接受询问，并对其银行流水、会计账目、是否有还本付息行为，以及是否有民间借贷关联案件等事项进行调查，综合判断其未经司法审查的房屋买卖合同的背后是否存在民间借贷行为。如间接证据相互衔接形成完整的证据锁链，表明房屋买卖关系背后的实质为民间借贷关系，则应及时引导建筑工程承包人及抵押权人等利益受损方，针对房屋买卖合同及时提起确认合同无效之诉。          林长宇律师，从业14年，现执业于北京盈科（上海）律师事务所。《东方卫视》、《中国教育电视台》等媒体对其代理的案件进行过报道，产生一定的社会影响，是典型的学者型律师，为众多客户提供过专业、系统的法律服务，善于根据客户的具体情况提供可行的解决方案。擅长：建设工程纠纷、房地产纠纷、公司法务、股权纠纷、经济纠纷、婚姻与继承等。林长宇律师在办理案件中擅于利用证据进行科学分析、论证，从而找出解决问题的突破口主张用先进的理念与务实的手段解决一切棘手的法律问题，靠实力赢得同行及当事人的尊重。
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