| 问题 | 购房交定金时需不需要签署协议？ |
| 释义 | 签订定金合同的重要性及注意事项。定金合同的目的是避免纠纷，维护双方权益。必须以书面形式签订，审查主合同有效性，主体一致，明确定金数额不得超过20％，标明“定金”字样，违约金与定金不可混淆，约定具有可操作性的违约责任，明确合同解除、终止条款。 法律分析 事实上，所谓签订书面定金合同，主要目的是避免定金合同纠纷发生，并且有利于纠纷发生后作为提供区分责任的依据，以有效地维护双方的合法权益。因此，如果确定买房，对方要求给购房定金的，就要及时签好购房协议。交定金时一定要和开发商签订定金协议或购房协议书，不能只在口头上承诺，交了就算交了定金了。如果没有协议，定金就没有法律效力。同时，在签订定金合同的时候，需要注意下面几个问题： 1、先审查购房合同的效力。实际中，定金合同是主合同的从合同，主合同无效，则定金合同无效。因此在签订定金合同时应注意审查主合同是否有效，以保证所签订的定金合同有效。 2、合同签订的开发商要一致定金合同签订时的主体应当与主合同的签订主体保持一致，因定金合同是主合同的从合同，主体不一致，定金合同则无法起到担保的作用。 3、定金合同以书面的形式签订定金应当以书面形式约定，就是不能口头约定，不能只交钱就行。 4、在合同中明确约定交付的期限合同当事人应在定金合同签订之日起一定期限内交付定金，因此在约定交付定金的期限时，必须明确、具体。 5、在合同中明确约定交付的方式定金合同从实际交付定金之日起生效，所以合同当事人应当在定金合同中约定交付定金的方式。 6、数额不得超过主合同标的额的20％定金的具体数额一般是由当事人约定，但不能超过主合同标的额的20％，超过部分无效。 7、明确款项的性质，标明“定金”字样签订定金合同应当标明“定金”字样。“订金”、“诚意金”、“预付款”、“认购金”等字样不具备定金的性质，不发生定金的效力。 8、合同中约定的违约金和定金不能混淆违约金属于违约责任，定金则属于担保方式，两者不能混同。 9、违约责任的约定需要具有可操作性在合同中违约责任的约定应当具有可操作性，在发生争议时才能便于执行。 10、合同中明确约定合同解除、终止条款合同中没有关于合同解除、终止或提前终止的条款，将造成签订合同容易，解除合同困难的状况。因此，有关合同解除、终止和提前终止的条款应力求细化、全面。 结语 签订书面定金合同的目的是为了避免纠纷并保护双方合法权益。确定购房时，应及时签署购房协议，不能仅口头承诺。在签订定金合同时，需注意主合同效力、主体一致、书面形式、交付期限、交付方式、数额限制、明确定金性质、区分违约金与定金、可操作的违约责任约定以及合同解除终止条款的明确。只有满足这些要求，定金合同才能有效保障双方权益。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十一条 根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第九条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 |
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