| 问题 | 商品房的"五证"和"两书"是什么? |
| 释义 | 五证： (1)国有土地使用证： 国有土地使用证是单位和个人使用国有土地的法律凭证，受法律保护。 (2)建设工程规划许可证： 建设工程规划许可证是建设单位用地和建设工程的法律凭证，没有该证的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取房地产权属证件。 (3)建筑工程用地规划许可证： 建筑工程用地规划许可证是办理建筑工程用地规划许可证后必须经过的程序。 (4)建设工程施工许可证： 建设工程施工许可证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。武汉市建委负责开工审批等项工作。 (5)商品房预售许可证： 商品房预售证的主管机关是武汉市城市综合开发管理办公室，证书由市开发办统一印制、办理登记审批和核发证书。 “五证”中最重要的是土地使用证和商品房预售许可证，两者表明所购房屋属合法交易范畴。 在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括您所购买的 房屋。在其领取的《商品房内/外销预售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查您所购买的房屋是否在预/销售范围之内。 二书： (1)企业法人营业执照 该执照是取得企业法人资格的合法凭证，有限公司即属此类。 (2)房地产开发企业资质证书 房地产开发企业资质根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等进行核定。未取得房地产开发资质等级证书(以下简称资质证书)的企业，不得从事房地产开发经营业务。 综上所诉，获得“五证”和“两书”的房产才没有任何法律效力上的瑕疵。购房者一定要在买房前认真审查开发商的相关资质问题，避免自己在购买房屋之后才知道相关问题。 一、现房销售和商品房预售的条件有哪些 (一)商品房预售应当符合什么条件 1、建设单位具有开发经营资格； 2、持有合法的国有土地使用权和建设工程规划许可证； 3、取得预售许可证； 4、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工期建设总投资的百分之二十五以上； 5、多层建筑封顶，高层建筑达到十层以上。 (二)商品房现售应符合什么条件 1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； 2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件； 3、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4、已通过竣工验收； 5、拆迁安置已落实； 6、供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件； 7、物业管理方案已落实。 (三)商品房期房和现房销售的合法性 按新规定，手续齐全的“合法”的期房，销售必须“五证”“两书”齐全，而现房销售则未必，凡是已取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，将不再办理商品房销售许可证，购房人买这样的现房。除了看国有土地使用证和房屋所有权证这两证二书，还要看有无《产权登记备案证》。但已竣工但尚未取得国有土地使用证和房屋所有权证的现房，仍须按照有关规定办理商品房预售许可证，购房人购买时仍需要看“五证”“两书”。 1、五证是哪五证 《国有土使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》 2、两书是什么 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，它们是《商品房买卖合同》的重要组成部分。 《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 |
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