| 问题 | 银行抵押贷款的还款方式有哪些 |
| 释义 | 个人向银行偿还抵押贷款的具体方式： （一）等额本息还款：本金和利息之和按月等额还款； （二）等额本金还款：贷款额平均分摊到整个还款期内每期（月）归还，同时付清上一交易日到本次还款日间的贷款利息。每月的还款额逐月减少； （三）按月付息到期还本：贷款到期日一次性归还贷款本金，贷款按日计息，利息按月归还。 一、房贷利息怎么计算 申请贷款，就要还款，这也是大家都很关心的。房贷的还款方式可分为等额本息和等额本金两种计算方法。 1、等额本息还款法 特点是：整个还款期内，每个月的还款额保持不变。贷款人可以准确掌握每月的还款额，有计划的安排家庭的开支。适合收入稳定的家庭，便于借款人合理安排每月的生活，对于刚刚工作不久的年轻人，由于前期收入较少，也可选择这种还款方式缓解生活压力。 2、等额本金还款法 特点是：本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还的速度是保持不变的。适合于初期还款能力较强、希望通过归还较大款项来减少利息支出的人。对于年龄比较大的人也可选择这种还款方式，因为他们会随着年龄增大或退休，后期收入可能会减少。 下面给大家介绍一下两种还款方式的计算方法。 假如一套房子，100平方，每平方10000元，首付三成，贷款20年，那么该房屋的总价为10000x100＝100万元，首付三成就是30万元，贷款金额为70万元，贷款期限20年，目前的按揭利率为6．13％（最新利率），按还款方式“等本息法、等额本金法”分别计算如下： 等额本息还款法 每月还款额＝〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕 月利率＝年利率÷12 公式中＾表示次方，如＾240，表示240次方（即贷款20年、240个月） 每月还款额＝700000x（6．13％／12）x（1＋6．13％／12）＾240÷［（1＋6．13％／12）＾240－1］＝5067．7元 总利息＝月还款额×贷款月数－本金＝5067．7x240－700000＝516248元 还款总额＝每月还款额×贷款月数＝5067．7x240＝1216248元 经计算：月还款额约为5067．7元（每月相同）。还款总额约为121．62万元，总利息约为51．62万元。 等额本金还款法 首月还款额＝（贷款本金÷还款月数）＋（贷款本金－已归还本金累计额）×月利率＝700000÷240＋700000×（6．13％÷12）＝6492．50元 每月月供递减额＝贷款本金÷还款月数×月利率＝700000÷240x（6．13％÷12）＝14．90元 最后一月还款额＝首月还款额－每月递减额＊（贷款月数－1）＝6492．5－4．9x（240－1）＝2931．4元 总利息＝〔（总贷款额÷还款月数＋总贷款额×月利率）＋总贷款额÷还款月数×（1＋月利率）〕÷2×还款月数－总贷款额＝［（700000÷240＋700000×6．13％÷12）＋700000÷240×（1＋6．13％÷12）］÷2×240－700000＝430850元 经计算：第一个月还款额约为6492．50元（以后逐月减少，越还越少），最后一个月还款额约为2931．40元。还款总额约为113．09万元，总利息约为43．09万元。 二、银行贷款利息的四种常见计算方法 1、单利法 单利法指在贷款期限内，到了约定的收息日，只按贷款本金计收利息，上期未收到的利息不作为本期计息的基础。我国商业银行均采用单利法计收贷款利息。 计算公式为：利息＝贷款本金×贷款日利率×贷款天数 2、复利法 复利法指在贷款期限内，到了约定的收息日，如果上期的利息没有收到，要将上期利息计入本金作为新的计息基数，在此基础上计收利息。复利就是俗称的“利滚利”。 计算公式为：本利和＝贷款本金×（1＋利率）＊n次方 利息＝本金×［（1＋利率）＊n次方一1］ 3、贴现法 贴现法指商业银行在发放贷款时，预先从本金中扣除利息，到期由借款人～次还本付息的方法。商业银行为客户的商业汇票办理贴现业务时，通常采用这种方法。 计算公式为：利息＝贷款本金（或票面金额）×贷款天数×贴现日利率 4、本利分期偿还法 本利分期偿还法指在贷款期限内定期偿还本金和利息的一种方法。此法适用于数额较大、期限较长的贷款项目，如房屋按揭贷款。 商业银行在采用本利分期偿还法时，还有两种不同的选择， 一种是本金及利息各期等额偿还，称为“等额本息还款法”，这种情况下一般是先期偿还的利息多、本金少，后期偿还的本金多、利息少； 另一种是“等额本金还款法”，即每期偿还的本金数额相等，每期偿还的利息逐月递减，因而每月的还款额会逐渐减少。另外，本利分期偿还法一般是按月偿还，所以，下式中的期数均指月数。 1、等额本息还款法 每期偿还本息数＝P×［r（1＋t）＊n次方］／（1＋r）＊n次方－1］ 式中，P为贷款额，r为贷款年利率，n为贷款期（月）数。 2、等额本金还款法 每期还款数＝每期应还本金额十当期应还利息额 每期偿还本金额＝贷款本金÷贷款月数 每期应还利息额＝未归还本金×月利率 三、公积金提取还贷款需不需要还利息 需要支付利息，一般住房公积金提前还款不需要支付全部利息。 目前个人住房贷款还款方式： 1、等额本息还款等额本息还款法是银行默认的还款方式，是指借款人每月以相同金额偿还贷款本息，也称等额法。等额本息还款的特点是每月还款的本息相同。虽然这种还款方式很容易做出预算，降低了初始还款压力，但初始还款利息占每月还款的大部分本金比例逐渐增加，利息比例逐渐降低，从而达到相对平衡。这种还款方式的利息很高，但早期还款压力不大。这种还款方式适合普通工薪阶层。等额本息还款计算方法：贷款本金*月利率*（1＋月利率）＾还款月数/（1＋月利率）＾还款月数－1； 2、等额本金还款是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月减少，还款金额也逐月减少，因此也称为递减法。等额本金还款的特点是每月还本，利息按贷款本金逐日计算。前期还款较大，月还款额逐渐减少。这种还款方式的利息较低，但早期还款压力较大。因此，这种还款方式适合经济收入较好的家庭。等额本金还款计算公式：月还款金额＝（贷款本金／还款月数）＋（本金－已归还本金累计金额）*月利率。 【本文关联的相关法律依据】 《个人贷款管理暂行办法》第九条 贷款人应建立借款人合理的收入偿债比例控制机制，结合借款人收入、负债、支出、贷款用途、担保情况等因素，合理确定贷款金额和期限，控制借款人每期还款额不超过其还款能力。 |
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