| 问题 | 期房购买者是否可以进行房产转让？ |
| 释义 | 期房转让的主旨是：根据《房地产管理法》的相关规定，未取得权属证书的期房不能进行转让。然而，对于预售商品房的转让，《北京市城市房地产转让管理办法》填补了法律空白，明确规定了预购人在预售登记后、商品房竣工前转让的程序和条件。预购房的转让是预购合同的转让，而非房屋的转让。因此，期房转让只有在特定情况下才是合法的，如直系亲属、配偶之间的变更买受人、夫妻解除婚姻关系等。 法律分析 期房可以转让吗 根据《房地产管理法》的相关规定中可知，没有取得权属证书的房产是不能进行转让的。由于期房尚未交付，因此是不能取得国家颁发的房产证的，换言之期房是不能进行转让的。 由于不动产买卖的特殊性，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不能转让：(六)、未依法登记取得权属证书的”，但该条限定的是已竣工交付使用的不动产，并未涉及”楼花”。 《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工预售商品房再行转让的问题，由国务院另行规定”。但是国务院至今没有作出规定，建设部的《商品房销售管理办法》对此也没有规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》(《以下简称办法》)对此作出明确规定，填补了这一法律空白。 该《办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理： (一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意; (二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。 从法理上分析，预购房的转让不是房屋的转让，而是预购合同的转让，《办法》明确了与购房转让的合法性，同时对转让程序进行了规定。 相关内容链接： (一)8种情况下买卖双方可协商退房 1、因备案合同约定的原因导致交易双方解除合同的; 2、因买受人出国留学或定居的(需提交国外入学通知书或定居许可证明); 3、因买受人工作调动到外地的(需提交外地单位工作证明); 4、因买受人购房贷款未获批准的(需提交金融机构未批准购房贷款的证明材料); 5、因买受人本人或其直系亲属患重大疾病或发生重大意外急需医疗资金的(需提交救治医院的诊断证明); 6、在同一项目换购商品房的(需提交换购商品房买卖合同); 7、因买受人已故继承人申请退房的(需提交继承权公证); 8、法律、法规规定的其他情形。 (二)4种前提下期房可转让 1、直系亲属、配偶之间变更买受人; 2、夫妻因解除婚姻关系，买受人需变更为另一方; 3、多个买受人共同购买商品房，其中部分买受人解除商品房买卖关系; 4、法律、法规规定的其他情形。 结语 根据《房地产管理法》的相关规定，期房尚未交付，没有取得权属证书，因此不能进行转让。尽管《中华人民共和国房地产管理法》中对不动产转让有一定限制，但对于期房的转让尚未有明确规定。最新的《北京市城市房地产转让管理办法》填补了这一法律空白，明确了预购房转让的程序和合法性。根据该办法，预购人在满足一定条件下可以转让预购的商品房。除此之外，根据法律法规和特定情形，期房转让也可能存在其他情形。 法律依据 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。 房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。 |
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