| 问题 | 买了二手房要多久时间可以卖 |
| 释义 | 二手房没有规定买多久可以再卖，可以刚刚买了就卖都可以。不过要注意，由于目前很多人购买二手房都是采取按揭贷款的方式。因此，要是出售这样的二手房，就需要先清偿完银行的贷款才行。 一、没有经过明确授权的买卖行为有效吗 1、没有明确授权的买卖行为，经权利人确认的有效。 2、生活中，没有明确授权的买卖行为在各行各业中都有发生，常见的就有二手房买卖。但是没有明确授权的买卖行为，以及因此而签订的买卖合同等，通常都是属于效力待定的。当权利人追认的，买卖行为有效，买卖合同有效；当权利人不予追认的，买卖行为一般无效，所达成的买卖合同无效，权利人可以撤销买卖合同。 3、例如二手房买卖，通常都会涉及到夫妻间共同财产问题，夫妻间任何一方出卖二手房的，原则上都需要另一方书面的授权委托书，但实践中，时常出现丈夫或妻子一方出示夫妻双方身份证件、户口本、房产证等资料时，买受人就会与其签订二手房买卖合同的情形。 4、这种情况下，若另一方通过明示或默示的方式认可二手房买卖合同的，合同有效，双方都应遵守合同约定；若另一方不认可二手房买卖合同效力的，那么合同就无效。所以说没有明确授权的买卖行为，对买受人而言有很大的风险，通常都必须经过权利人的确认，才能发生效力。 5、当然了，在买受人知悉行为人没有明确的代理权后，可以在合理期限内催告权利人确认合同效力，或在权利人确认前，单方撤销买卖行为及相应的买卖合同。若因此遭受的损失的，可以要求行为人(无权代理人)承担相应的赔偿责任。 6、买受人有理由相信行为人有权作出买卖行为的，买卖行为有效。 一般情况下，权利人都可以根据自身实际追认没有明确授权的买卖行为是否有效，但是在买受人有理由相信行为人是有权作出买卖行为的时候，买卖行为有效，权利人不得擅自撤销，且应该履行因此而达成的买卖合同，否则需要承担相应违约责任。 二、二手房购房的注意事项 1、要求卖方提供合法的产权证书正本 要求卖方提供合法的产权证书正本，让业主给你看身份证原件、房产证原件，你留复印件。注意房产证上有几个人的署名，如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字。 其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。 2、到房管局查询产权证的真实性 让中介带你到房管局查询产权证的真实性，包括查房产的基本情况，抵押情况及查封情况，是否与人共享等，注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。 3、要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋 一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。 4、现场了解房产现状 看有没漏水、渗水、大裂缝等情况。与商品房不同，二手房买卖一般都是个案。所以有关价格、房况等，都需要消费者自己或自己委托机构来详细了解。在决定购买前，消费者应该仔细观察户型是否合理，各种管理是否到位，供电容量是否能够负荷空调等大型家电，查看天花板是否有渗水痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显问题。有的还应询问小区保安水平、物业管理费及收费标准如何。 5、注意所购房屋历史遗留问题 购买者千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。 6、对二手房价格进行评估 在掌握房屋基本情况的基础上，消费者应从多个方面对二手房价格进行评估。也可以委托信得过的中介机构或评估机构进行评估，弄清能否做二手房按揭贷款。一般情况下，银行按揭时会做保值评估，这个价格可以看出房屋的较低保值价。 三、买二手房要注意的问题有哪些？ 1、价格 买二手房的人最看重便宜房源。事实上，的确会有不少低于周边小区的低价二手房，有些人急着用钱，或其他原因，急着出手，便宜些，好卖。目前合肥市区房价都在七八千元，甚至上万，在长三角地区算是很低的，因此，这两年合肥的二手房也很俏，基本上有房就能卖掉。 2、地段 最抢手的二手房是市区的好的学区房，好的学区房价格都很高而且房源很少，购买一般先要到中介公司登记求购，一旦有房马上就要付款，不然就可能轮不到了；其次，周围菜场、学校、超市、医院、公园、银行、交通、娱乐等配套设施齐全的二手房也很有优势。 3、房型 最受欢迎的房型是“二室二厅”和“三室二厅二卫”，前者比较适合一家三口居住，后者比较适合三代同堂。在选择户型时要注意户型要方正，房间尽量朝南，阳台最好不要在房间内，一般南北通透的屋子通风比较好，另外还要注意卫生间是否有窗等。 4、朝向 合肥冬季较阴冷，房间朝南是最好的。在朝向上还需要注意，房子对面不要有烟囱，不少客户对此很忌讳。 5、楼层 楼层事关采光，国家在设计上规定以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。以此标准，其实大部分小区的采光问题都不大，但为追求更好的采光，中高层楼房很受宠，多层有“金三银四”、小高层则有“金九银十”之说，高层建筑则是中间楼层最受欢迎。 6、得房率 得房率通常与房屋的总楼层以及电梯数有关系，楼房整体结构也占有一定的因素。不带电梯的多层房通常得房率最高，但很多人不喜欢爬楼，所以这种房很多人不愿要；单电梯的小高层得房率也较高，所以也比较受欢迎；高层建筑可以一览众山小，但得房率比较低。 7、物业 物业服务直接影响着业主生活质量和居住安全性，合肥居民对物业的要求越来越高，很多人会冲着优质物业服务来买房。 8、房龄 房龄不仅关系到房屋的新旧程度，也关系到贷款问题。在合肥，上世纪90年代以前建造的房屋，银行一般是不发放贷款的，1990－1995年的房子最多贷总价的6折，1995年之后的可以贷到7折。 9、质量 房屋质量不是一般业主能了解的，购买二手房要注意屋顶及侧墙有无渗漏现象，管道有无堵塞等。另外需要关注房屋有无受损或历史不干净记录，最好事先到小区打听一下。 10、交通 其实，交通便利是因人而异的，不同的年龄段对交通的需求也是不同的。通常来说，学生族和上班族对交通需求比较高，但是对于不经常出行的老人或者幼小孩子来说，则需要适当地远离交通线，以保证安全。 通过上文的叙述我们可以知道，赠与房产再出售就是属于二手房交易，因此，赠与房产出售税费与二手房交易的税费是一样的。 |
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