| 问题 | 房屋买卖何时能破租赁？ |
| 释义 | 买卖不破租赁起源于二战后的德国，为保护居住人的利益而设，但随着社会经济的发展，尤其是商业租赁活动的大量涌现，一味地强调买卖不破租赁往往会造成矫枉过正的法律后果，忽视了对房屋买受人的保护，甚至成为出卖人和承租人恶意串通损害买受人利益的手段。因此，笔者认为法院在审理此类案件，尤其是涉及非住宅性质的商业租赁合同时，应当注意对租赁合同进行实质性审查，决定买卖行为能否突破租赁合同的效力。 1、审查租赁合同的实质要件租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。实践中往往存在许多名为租赁合同，实质上为抵债协议或者委托经营管理合同，此类合同实质上不属于租赁合同，不应产生对抗租赁合同的效力。第一，买卖不破租赁的法理基础是在于租赁合同的准物权性质，如果该合同为抵债协议或者委托经营管理合同，那么其合同性质应为普通债权，基于物权优于债权的原则，此类合同债权不应优先于买受人的房屋所有权。第二，买卖不破租赁的立法目的是在于保护承租人的居住权，因为居住权关系到承租人的人身权益，理应予以特殊保护。但是类此合同中所谓承租人享有的仅为普通债权，没有理由给予其特殊的法律保护。 2、审查租赁合同是否完成公示承租人承租房屋的事实，应当在客观上能够被公众知晓，如果买受人在客观上无法判断房屋是否出租的事实，却要承担不利的法律后果，对于买受人而言是极不公平的。因此，笔者认为租赁合同如需产生对抗善意买受人的效力，应完成以下两个方面的公示：第一，法律上的公示，即是否进行租赁合同备案登记。对于租赁登记的效力，各地多以地方性法规的形式予以规定，主要将其作为行政管理手段的一种，并未规定违反该登记制度的法律责任。笔者建议，在认定租赁合同的效力上，可以借鉴《上海市房屋租赁条例》的规定，将案渉房屋是否进行租赁登记作为考察租赁合同是否具有对抗效力，或者确定租赁合同签订时点的判断标准。尤其是对于商业租赁合同而言，因承租人往往是较为成熟的商主体，且租赁标的物经济价值巨大，进行租赁登记备案也是承租人应尽的注意义务之一。第二，事实上的公示，即是否实际占有该案渉房屋。租赁权的核心权能是对房屋的占有、使用，这也是买卖不破租赁对承租权进行保护的要义。如果承租人并未实际占有该房屋，一方面买受人在客观上无法判断房屋状态的，让买受人承担由此引起的法律风险是有失不公平的；另一方面买卖不破租赁的保护对象是承租人的占有、使用权，而承租人作为权利主体自身都没有行使该项权利，在此背景下，法律更无对此进行优先保护的必要了。综上，在商业租赁蓬勃发展的今天，买卖不破租赁的立法基础逐渐弱化的背景下，我们对于房屋租赁合同和房屋买卖合同的关系处理上，尤其是对于商业地产而言，不应该片面地坚持买卖不破租赁，而应当全面地考察租赁合同的实质要件、公示情况等综合判断其能否对抗房屋买受人。 |
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