| 问题 | 开发商开盘前收定金是否违法 |
| 释义 | 首先开发商的做法肯定是不合理的，开发商所开发的小区并没有开盘，肯定是不具备五证。 根据《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的（五证不全），房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。依照上述法规，可以要求退定金。 但如果开放商有《国有土地使用权》及《商品房预售／出售许可证》，这个定金就很难退了，只能等到签正式购房合同的时候，以双方签合同不能达成共识为理由取消合同，并退回定金。 再者开发商在不确定开盘价的情况下私收定金，并不合乎法理，还要仔细看看定金的收付条据是怎么样写的，可以要求开发商退款。 一、商品房买卖中的认购书定金如何处理 （一）当事人双方依照认购书的约定，签订了商品房买卖合同时： 双方当事人依照认购书的约定在一定期限内签订了正式的商品房买卖预售或者销售合同，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同，所收费用应当抵作房价款。因此，购房者在订立商品房买卖合同之前交纳的定金，在订立商品房买卖合同之时抵作房价款。 值得注意的是，双方签订了商品房买卖合同后，双方签订认购书的目的达到，认购书的效力终止。如双方当事人因为其他原因导致商品房买卖合同解除，销售行为不能达到时，也不得再用认购书的定金条款，追究对方当事人的责任。 （二）因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同时： 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收的定金是作为订立商品房买卖合同的担保，如果买受人一方拒绝订立商品房买卖合同，则无权要求出卖人返还定金；如果出卖人拒绝订立合同的，应当双倍返还定金给买受人。 （三）因不可归责于当事人双方的事由导致未能订立商品房买卖合同时： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》中第四条的规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 二、怎么防范商品房认购书风险 （一）订立商品房认购书前需要注意的相关事项： 这个阶段，虽不需要订立合同，但做好足够的准备，对防范风险也是非常必要的。购房者在这个阶段必须做好两项前期工作，具体如下： 1、购房者必须考虑清楚，决定购买将要预订的商品房。 购房者在决定购买该商品房之前，应做一些必要的调查和咨询工作。调查的内容应包括：开发商的信誉和实力，其他条件类似楼盘与你看中的楼盘的价格、区位、户型、环境比较，还有该开发项目的一些基本情况。 2、购房者应积极争取不与开发商订立商品房认购书。 通过前一项准备工作，购房者已经基本了解了该商品房屋的部分情况，确定了该商品房的可购买性，订立商品房认购书，对购房者确实没什么益处，而且还会为购房者带来风险。对这样一个无益的合同，购房者还是能不签就不签为好。 3、购房者应掌握必要的法律知识应对买房。 购房者应在签订合同时考虑清楚再签约。而购房者怎样考虑清楚，只能依据相关法律知识。 （二）订立商品房认购书时需要注意的相关事项： 找出风险，针对风险，预备解决方案，与开发商协商订立合同。 （三）订立商品房认购书后需要注意的相关事项： 1、分析当前形势，分析风险及问题所在。 2、对因显失公平等原因而购房者不满意的商品房认购书，购房者可采用以下方法解决： （1）与开发商协商，订立补充协议； （2）向人民法院起诉，撤销该协议。 |
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