| 问题 | 认购书性质的辨析 |
| 释义 | 前文所列认购书内容的前三项有的确凿无疑，有的尚需于主合同中进一步明晰，惟有第四项内容存有歧义之可能，即约定购房者需于若干天内与开发商(或其代理商)签订合同，并为此交付定金。这个问题实际上产生于认购书与正式销售合同的关系，是两者之间的联结点。单纯从认购书本身欲解决此问题存有先天性的不足。 认购书与正式买卖合同的关系为预约合同与本合同的关系。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务。合同约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到认购书中，普遍引起争议的买方“签署契约”的义务就应该界定为买方须为谈判磋商行为以便达成合同的义务，而不应理解为买方已作出签订正式买卖合同的承诺。预约合同分配给当事人达成正式合同的义务时，对行为的内涵有默示性的要求，即双方在为签订正式合同而谈判之际，须尽最大努力，确保公平的谈判，一方对另一方不得强加不合理条件，不得利用己方之优势地位迫使对方接受不公平内容。此要求为诚实信用原则在预约合同中的具体体现。认购书为预约合同，具体说为预约合同中约定将进行谈判的预约。在如此理解的基础上对双方权责作如上配置方为合理。 引入价值判断工具，可发现前文所举对认购书性质认定的正反两种观点皆有不足。若肯定独立合同的地位，购房者须对“签署契约”条款负责，轻则丧失定金，重则被迫与开发商签订违心之合同。且极易引发开发商的道德风险，先诱使对方签订认购书，收取定金，后抛出不合理之交易条件迫使对方接受。房屋交易的复杂性使普通购房者于签订认购书之际根本无法预知哪个环节可能有风险，但一味否定认购书的效力亦不妥。在签订认购书后，对于某些款型或具体到某套房屋，购房者有优先购买权，而开发商承担保留该标的的义务。在市场整体状况为供小求大或某楼盘特别热销时，开发商对认购书所负义务体现较明显。另外，视认购书为废纸的观点或做法虽用心良苦，却无益于培养自立的市场主体。 只有把认购书放在买卖合同成立前的特定阶段加以考察，从两者的联结关系来看问题而不是孤立地加以分析，我们才能对认购书主体的权利义务有较为合理的认识。 |
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