| 问题 | 买买卖不破租赁包括担保吗 |
| 释义 | 买卖不破租赁条款，明确应出租的财产抵押后，租赁合同依然有效。如果抵押人没有将已经低于的事实告诉承租认，一旦造成损失，抵押人应当承担赔偿责任。由此看，买卖不破租赁原则在担保领域同样适用。 一、卖不破租赁条款内容是什么? 《民法典》第四百零五条抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。 第七百二十五条租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 二、哪些情况不适用买卖不破租赁原则? 1、先抵押后租赁，且抵押权已经登记的房屋，不适用该原则。 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 2、先查封后租赁的房屋，不能适用该原则。 查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，房屋被查封后，其所有人或使用权人丧失了对房屋的处分权。因此，其所有人在被查封的房屋上设定的租赁权应当无效。房屋在出租前已被人民法院依法查封的不能适用“买卖不破租赁”原则。 3、属于破产财产的房屋，不适用该原则。 租赁合同在破产程序中是否可以继续履行，应当按照企业破产法的规定处理。而破产程序的特点之一，就是可以使未到期的债权视为已到期，也就是使未到期的租赁合同视为已到期的合同。因此，租赁合同在破产程序中，存在终止履行的可能。由此判断，如果破产财产变更所有权人，则更不能适用“买卖不破租赁”原则。 综上所述，在二手房交易中，经常会涉及到买卖不破租赁这一原则的应用，而根据民法典相关条款，这个原则同样可以用于担保领域。如果是先出租后抵押的，租赁关系不会因为抵押而消除。当然，这里也有例外，就是财产先抵押再租赁的，不能使用买卖不破租赁这个原则。 该内容由 陈龙律师 和 律说律答 共创回答 |
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