| 问题 | 实践中的分歧有哪些 |
| 释义 | 1、次承租人可以主张 北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条规定：“转租房屋的优先购买权行使主体如何确定？承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不再享有优先购买权，次承租人要求行使优先购买权的，应予支持；未经出租人同意转租租赁房屋，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，均不予支持”。 江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条规定：“承租人经出租人同意转租租赁房屋的，承租人不享有优先购买权；次承租人要求行使优先购买权的，人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的，承租人或者次承租人要求行使优先购买权的，人民法院不予支持”。 北京、江苏高院关于此问题的答复如出一辙，原则是优先购买权保护的是实际使用人的合法权益，即：转租若经过出租人同意的，承租人不再享有优先购买权，该权利由租赁物的实际使用人即次承租人享有。这也与优先购买权的立法目的相吻合。按照上述规定，如果转租未得到出租人同意的，承租人或次承租人均不能主张优先购买权。其法理基础在于：承租人在未经过出租人同意的情况下转租的，出租人可以解除租赁合同，合同解除后承租人当然就不能主张优先购买权，次承租人因无权占有当然也就不能继续主张优先购买权。按照《最高院租赁合同司法解释》第16条的规定，擅自转租的出租人可以主张转租合同无效，合同无效的，次承租人当然不能享有优先购买权。 2、次承租人不可以主张 上海市高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第十七条规定：“承租人以优先购买权受到侵害为由，要求出租人承担赔偿责任的，应当提供存在实际损害的要件事实。优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利，需要相对人的协助方能实现，并不能直接支配权利，优先购买权属于债权范畴。既然优先购买权属于债权，那么该债权相应的权利义务仅应存在于相对人之间，不具有对世性，当承租人优先购买权受到侵害时，承租人不能依据优先购买权来对抗出租人与第三人之间的买卖合同效力，只能根据《租赁纠纷解释》第二十一条的规定，要求作为相对方的出租人承担相应的赔偿责任。承租人主张损害赔偿时，要提供相应的证据，以证明存在实际损害的要件事实”。 其实上海高院对该问题并未明确约定，我们推测既然上海高院将优先购买权定性为“债权”，根据债权的相对性原则，债权只能向同一法律关系中的相对人主张；“优先购买权”肯定是向出租人主张的，而与出租人发生法律关系的，是承租人，无论该转租是否经过出租人的同意。因此，从权利性质上来讲，主张优先购买权的，只能为出租人下一手的“承租人”。 |
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