| 问题 | 房价评估的方法有哪些 |
| 释义 | 目前市场上应用最为广泛的也是最为精确评估方法是市场比较法。在估算房价时参考的因素包括: 1、所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格 2、周边小区类似房源的挂牌价和成交价格 3、所在小区和所在板块的房价走势 4、被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。 对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。此外成本法和收益法也是求取房地产市场价格所经常使用的方法。 一、城市房屋拆迁评估价格是如何定义的 城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。 为了提高拆迁评估的效率，有关文件规定，被拆迁房屋的市场评估价格不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆除非住宅房屋造成停产、停业的补助费，被拆迁房屋室内自行装修、自置防盗门窗的补偿费，独立水表、电表、电话、电视、网线、空调移位的补偿费。也就是说，我们所说的城市房屋拆迁评估价格是指产权清晰，不存在抵押权、租赁权等其他权利限制，不考虑搬迁补助费、临时安置补助费等因素影响的房地产价格。在实际进行房屋拆迁价格评估活动中，抵押权、租赁权以及搬迁补助费等将按政府有关规定另作处理。 对于一宗具体的被拆迁房屋而言，其市场评估价格包括单价和总价。单价一般指每平方米建筑面积的价格，总价一般指被拆迁房屋的单价与其建筑面积的乘积。被拆迁房屋的市场评估单价，由具有相关资质的房地产估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑结构、成新、层高、楼层、权益状况等因素评估确定。 被拆迁房屋的区位，指被拆迁房屋所处的区域位置。包括交通通达度、周边市政基础设施、公共设施配套程度、周边环境等。用途、实物、权益相同，区位优越房屋的价格明显高于区位较差房屋的价格 被拆迁房屋的用途，指被拆迁房屋的房屋所有权证、国有土地使用证上标明的用途。 按照建筑物承重构件所用材料的不同，被拆迁房屋的建筑结构分为钢混结构、砖混结构、砖木结构、简易结构四类十等。不同类别、等级房屋的建安造价不同。 房屋成新，指建筑物的新旧程度。 住宅类房屋的层高、楼层等因素对房屋评估价格也有影响。 房屋权益状况主要指被拆迁房屋占用土地的权益状况。被拆迁房屋占用土地的权益分为出让土地、划拨土地两种 另外，还要考虑被拆迁房屋占用土地的容积率、建筑密度等因素。 城市房屋拆迁评估价格是指在城市规划区内，被拆迁房屋在无任何权利限制条件下的公开市场价格，即不考虑抵押权、租赁权等其他权利限制条件的市场价格。 二、房产评估基础有哪些 房产评估的基础有基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。房产评估是采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘在售房源的挂牌价格以及同类型楼盘的近期实际成交价格进行专业处理，换算出某楼盘的平均单价并结合待评估房屋的实际情况计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。 |
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