| 释义 |
1、二手房买卖一定要评估吗？
房地产买卖如不涉及国有资产，只是一种民事行为，双方以约定的价格为准，目前二手房交易比较发达，买卖双方都可以从中介方或有关部门公布的交易平均价中获知。如还无法确定，一定要在订立合现成交前进行评估咨询，在只理过户时跟本没有作为，这已是对合现履行的一部份。
且房地产的价格是波动的，没有说房地产可以按照评估的价格可以要求撤消合同，所以评估根本不可能保护买卖双方的利益，而且且相反购房方为此付出了一笔不少的评估费到是事实。
而当评估价格低于成交价时征税部门还是按照成交价，（当评估高于成交价时按评估征税），所以没有公平可言，评估也是没有必要的。
2、二手房交易应如何进行评估？
目前房产评估机构评估房子有三种方法。
（1）市场调研也叫市场比较法。同一地段新房的价格，同一地段二手房价格。
（2）房子收益着也叫收益法。指的是这套房子租金收益达这个地段的大概情况，收益越高，房价越高。
（3）房子现状，评估机构也叫这个成本法。二手房子内部装修的好坏，保养如何，是否需要花大价钱维修等等。
所以总括影响房屋评估的主要因素包括小区地段、交通条件、周边环境、配套设施、未来发展前景及环境污染等。其次是房屋自身因素，主要包括建筑年代、楼层、朝向、户型格局、房屋装修、通风采光、物业类型、燃气状况、得房率等。另外，还有市场因素和心理因素等。
3、二手房评估需要准备哪些材料？
（1）企业营业执照复印件或个人身份证复印件；
（2）国有资产产权登记证（非国有资产除外）；
（3）当地建筑工程概（预）算定额；
（4）当地建筑工程取费标准；
（5）房屋建筑、构筑物资产评估明细表；
（6）部分房屋建筑物工程预决算资料；
（7）房屋产权证书或有关房屋产权证明资料；
（8）企业年度财务报表；
（9）建筑物总平面图；
（10）土地使用权证书；
（11）当地政府主管部门批准的计划立项文件；
（12）当地政府的建设工程规划许可证；
（13）当地政府的建设用地规划许可证；
（14）房屋建筑物抵押状况；
（15）其他与建筑物评估有关的资料。
|