| 问题 | 针对法拍房流拍问题，专家提出解决策略 |
| 释义 | 三次流拍的拍卖房产应在第三次拍卖终结后七日内发出变卖公告，若仍无成交则解除查封、冻结并退还被执行人。法拍房流拍后需在60日内重新拍卖，最多进行3次。购买法拍房需注意原业主身份、实地查看、房产属性，以及过户流程。拍卖价仅为裸价，竞拍者需承担隐性费用。确保法院解除查封后，准备相关材料办理过户登记。 法律分析 一、拍卖房产流拍三次怎么办 拍卖房产流拍三次的，处理方式如下： 若抵押房产经拍卖三次流拍后，申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受以房抵债的，法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。若通过变卖程序仍无法成交的，则只能选择以房抵债，否则法院对抵押房产予以解除查封、冻结，并将房产退还被执行人，但对该房产可以采取其他执行措施的除外。 二、法拍房流拍后什么时候重新拍卖 法拍房流拍后，重新拍卖的时间是60日之内。 按照法律规定，第一次司法拍卖流拍以后，在60日之内，要组织第二次拍卖，拍卖总共可以进行3次。如果3次都司法拍卖流拍了，要对拍品进行变卖。 三、购买法拍房要注意什么问题? 购买法拍房要注意以下问题： 1.房屋原业主的身份背景。 2.实地看房，租赁及被占有的房子要当心。 3.房产的属性要查清。 不管购买什么类型的房屋都要查清房产的属性，法拍房也例外。 大家，法院拍卖财产时报出的拍卖价，通常只是“裸价”，参拍者如果举牌竞得，除了要一次性全额向法院支付销售款外，还要承担一些隐性费用，如被拍卖房子的名下还有拖欠的物业费、水电费等，也需竞拍人一并承担的。 4.明确过户流程。 购房者首先要确认法院是否解除了该房产的查封。准备好相关材料，用书面方式寄给有关部门。如果是当事人自愿履行判决或裁定的，由当事人共同到登记机关办理过户登记;当事人一方不愿履行判决、裁定义务的，由银行向法院提出强制执行申请，登记机关根据法院的强制过户的判决或裁定、协助执行通知书办理过户;可让法院出面协调建设局和国体资源局的关系，依法办理房产过户手续，取得房产证。 结语 购买法拍房需注意：1. 查清房屋原业主身份背景；2. 实地查看房屋，注意租赁和被占有情况；3. 确认房产属性；4. 明确过户流程。法院拍卖价通常是裸价，竞得者需承担拖欠物业费等隐性费用。购房者需确认房产解除查封，并准备好相关材料寄给相关部门。根据情况，可由当事人共同办理过户或通过法院强制执行申请。协调建设局和国土资源局，依法办理过户手续并取得房产证。 法律依据 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第八条拍卖应当先期公告。 拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第六条保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。 依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。 最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定（2020修正）：第五条拍卖应当确定保留价。 拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。 如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 |
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