| 问题 | 商品房包销的市场成因 |
| 释义 | 房地产开发经营企业开发建设房屋，目的是为了获取最大限度的利润，而实现目的重要方式之一就是通过适当的渠道将房屋销售出去，即所说的房地产营销渠道。 房地产营销渠道，根据其在房地产开发商（出卖人）和买受人之间是否使用中间商而分为不同的结构模式：一是直接营销渠道，即没有中间商介入，由开发商把房地产直接销售给买受人。直接营销渠道是最短的营销渠道，又称为零级营销渠道，据统计，我国目前约有90％的开发商选择直接营销渠道；二是间接营销渠道，即房地产从开发商转移到买受人需要经过中间商环节。一般商品流通的中间商按其是否拥有商品所有权分为经销商和代理商，而在房地产的销售过程中，由于房地产买卖受所有权登记制度所限，且房地产的价值量巨大，产权转移需要一笔高比例税赋，一般的房地产中间商不拥有房地产的所有权，属于房地产代理商。另外一种情况是中间商与开发商签订合同，约定在一定期限内负责销售一定数量的＿房地产，若未完成销售量，他们必须将差额部分全部买下，这即是我们所要谈的商品房包销。 商品房包销的市场成因，是由于采用代理或中介等销售方式，代理商是从销售额中提取佣金，中介商是从中介行为中获取中介费，因此代理商、中介商的积极性是有限的，即使在一定的时期内不能售完，代理商、中介商也无需承担责任，将代销房屋返还开发商即可。在利润最大化的驱动下，开发商希望能将房屋一次性全部或大部分售出，但房屋作为不动产，实行类似于其他物品的批发是不现实的，一是批发商一下子拿不出那么多的钱款，二是批发商需办理各种契税，难以承受如此巨大的费用。于是符合市场经济运作规律的商品房包销应运而生。 《辞海》对包销的解释是：包销是指一个企业根据一定条件收另一企业的全部或部分产品，是对外贸易经营方式之一。出口商将一种或一类商品在一定时期内对一定地区的出口，交给外国商人承包销售的一种经营方式。这种包销方式被引人证券发行市场后产生了证券包销，即由证券承销商认购发行公司的全部或部分证券，然后再向社会推销，承销商获取包销中的差价利益，同时承担推销不出去的风险。商品房包销实际上是将上述经营方式移植于房地产市场之中。 商品房包销在台湾、香港地区极为盛行，深受房地产开发商和销售商青睐。20世纪90年代初期，随着商品房市场的进一步开放，商品房包销的销售方式传人大陆（内地），房地产业界率先从实务的角度予以采用。在我国房地产市场尚处于培育、发展阶段，房地产的法律、法规尚不健全的情况下，商品房包销这一新形式的出现，既促进了商品房的销售，也给房地产市场带来了诸多问题，产生了诸多纠纷。在广东、上海、北京等一些经济发达城市，很早就出现了因包销引发的诉讼。 商品房包销市场存在的问题主要表现在： （1）包销行为性质不明。名义上开发商与包销人（包销人）订立的是包销合同，但实际上完成的是一种代销行为，或履行的是买卖合同，还有的是为了融资。 （2）包销行为缺乏必要规范。目前，国家对商品房包销缺乏明确的法律规定，实务中完全由当事人自由约定，由于缺乏章程和经验，如果包销合同的双方对包销期限、付款方式、税赋负担、违约责任等事项没有约定或约定不明，很容易在产生纠纷时出现无法可依的情况。 （3）包销人的主体资格是否需要限制。对于以上存在的问题，由于法律、行政法规尚无规定，而审判实践中已出现了因包销产生的纠纷案件，因此有必要加以研究，并予以解决。基于此，本解释第一次在法律层面上对商品房包销作了规定，它的意义是重大的。 |
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