| 问题 | 房贷总利息计算公式是什么？ |
| 释义 | 一、一般房贷还款方式的计算公式 (1)等额本息计算公式： 计算原则：银行从每月月供款中，先收剩余本金利息，后收本金；利息在月供款中的比例会随剩余本金的减少而降低，本金在月供款中的比例因增加而升高，但月供总额保持不变。 需要注意的是： 1、各地城市公积金贷款最高额度要结合当地具体来看； 2、对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 (2)等额本金计算公式： 每月还款额=每月本金每月本息 每月本金=本金/还款月数 每月本息=(本金-累计还款总额)乘月利率 计算原则：每月归还的本金额始终不变，利息会随剩余本金的减少而减少。 二、利息计算公式常识 (一)人民币业务的利率换算公式为(注：存贷通用)： 1、日利率(0/000)=年利率(%)÷360=月利率(‰)÷30 2、月利率(‰)=年利率(%)÷12 (二)银行可采用积数计息法和逐笔计息法计算利息。 1、积数计息法按实际天数每日累计账户余额，以累计积数乘以日利率计算利息。计息公式为： 利息=累计计息积数乘日利率，其中累计计息积数=每日余额合计数。 2、逐笔计息法按预先确定的计息公式利息=本金乘利率乘贷款期限逐笔计算利息，具体有三： 计息期为整年(月)的，计息公式为： ①利息=本金乘年(月)数乘年(月)利率 计息期有整年(月)又有零头天数的，计息公式为： ②利息=本金乘年(月)数乘年(月)利率本金乘零头天数乘日利率 同时，银行可选择将计息期全部化为实际天数计算利息，即每年为365天(闰年366天)，每月为当月公历实际天数，计息公式为： ③利息=本金乘实际天数乘日利率 这三个计算公式实质相同，但由于利率换算中一年只作360天，但实际按日利率计算时，一年将作365天计算，得出的结果会稍有偏差。具体采用那一个公式计算，央行赋予了金融机构自主选择的权利。因此，当事人和金融机构可以就此在合同中约定。 (三)复利：复利即对利息按一定的利率加收利息。按照央行的规定，借款方未按照合同约定的时间偿还利息的，就要加收复利。 (四)罚息：贷款人未按规定期限归还银行贷款，银行按与当事人签订的合同对失约人的处罚利息叫银行罚息。 (五)贷款逾期违约金：性质与罚息相同，对合同违约方的惩罚措施。 (六)计息方法的制定与备案 全国性商业银行法人制定的计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报中国人民银行总行备案并告知客户；区域性商业银行和城市信用社法人报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案并告知客户； 农村信用社县联社法人可根据所在县农村信用社的实际情况制定计、结息规则和存贷款业务的计息方法，报人民银行分行、省会(首府)城市中心支行备案，并由农村信用社法人告知客户。 (七)参考依据： 1、《人民币利率管理规定》 2、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》 3、《中国人民银行关于人民币存贷款计结息问题的通知》。 |
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