| 问题 | 物业管理中几个法律主体的定位 |
| 释义 | 1、业主大会与业主委员会 业主大会是物业管理区域内全体业主物业管理权益的集体意志的体现者，其法律定位是公共物业责任人，应承担对公共物业管理、维护、监控的民事责任以及聘请物业管理公司的合同责任。 业主大会不是最高权力机构，因为它的活动必须在法定范围内按照法定程序进行，政府和司法机关有权撤消其违反法律政策或社会公共利益的决定，有权在其出现重大过错、失误或运作混乱等情形而不能正常行使职责时，暂停其聘请物业管理公司等职能。作为一个法律范畴的民事主体，其享有的权利与所承担义务的对等的，不受监督和制约的权力必然走向****或腐败；而且作为民事主体，其行使民事权利是与民事行为能力相联系。相适应的，如果不具备或丧失行为能力，必须由其法定监护人代为行使权利。物业管理在很大程度上涉及到社会公共利益，在社会公共管理方面，在私权（业主的决定权）与公权（社会公共利益、弱小群体利益）相冲突时，立法者和执法者应当优先和重点考虑公权，否则就会阻碍社会的进步与发展。 业主委员会在一般情况下是业主大会的执行人，其行为后果（法律责任）由业主大会承担。所以它只能以业主大会的名义从事活动，重大事项（招标选聘物业管理公司、修订业主公约、决定管理维护计划等）必须首先经过业主大会表决，而不能仅由业主委员会成员决定。业主委员会虽然是一般性群众组织，但作为业主大会的执行人，有权根据法定形式和内容签订物业管理服务合同。 建议今后业主委员会注册登记以业主大会名义进行，这样可以就解决目前存在的关于业主委员会地位、业主委员会与业主大会关系等悬而未决的问题。 在日常运作中，业主大会通过其成员和物业管理公司推荐业主委员会成员，并监督其履职情况；政府及执法部门通过业主大会成员、业主委员会、物业管理公司监督业主大会的运作情况，必要时，可根据上述主体的意见决定是否干涉或剥夺业主大会的某些职能。这是物业管理本身属性所决定的。 应当允许许多种业主大会和业主委员会形式存在，少数不适宜实行综合专业化物业管理服务的物业，可以由业主大会或业主委员会以独立法人的形式直接实施管理，但必须聘请有关具备资质的专业公司。业主大会可以设立财务，直接向业主或使用人收取费用，并支付给专业公司。 2、物业管理公司 物业管理公司是公共物业服务人，其职责由法律法规规定，其服务方式、内容。标准及报酬由物业管理合同约定。物业管理公司除作为企业法人所享有规定的权利及承担义务外，作为物业管理这一特殊法律关系和服务事项的主体，还具备相应的法律地位，如：有权对物业及环境、公共秩序进行维护及监控，有权收取相关费用并获得利润（或佣金），有权获得公共物业服务费以外的经营收益，有权拒绝法律、法规规定以外的经费摊派或业务摊派，有义务提供规定的服务并接受监督，负有协助监督业主大会及业主委员会的运作的权利及义务，有权请求政府或执法部门干涉业主大会或业主委员会的行为。 物业管理公司对其管理服务范围内的业主或使用人无处罚权，但可以根据合同。公约等契约约定，要求对方服从其管理并承担相应的民事责任。 3、开发建设单位 开发建设单位集开发建设人、前期管理责任人。产权人、质量责任人为一体，在物业管理”关系中的地位非常重要。但目前绝大多数开发建设单位的表现与自己的身份和责任是不相符的，不合格的。开发建设单位在改革开放以来，对我国城镇建设做出了不可磨灭的贡献，但在物业管理阶段所显露出来的，则更多的是暴利、不负责任和制造麻烦。在立法和执法中应对开发建设单位予以高度重视。对目前开发建设单位缺乏物业管理投入而又获取高额回报的不正常市场现象，应当利用法律政策等杠杆进行合理调整。业主和物业管理公司在与开发建设单位之间，前者是弱小权力群体，在权利、责任方面，应当给予适当倾斜。 关于开发建设单位自管物业问题，不可一概而论。从市场经济角度，不能完全剥夺开发建设单位自办物业管理公司或在符合资质的前提下自管物业，但其实质性条件应严于业主大会聘请物业公司模式；业主大会聘物业管理公司，其程序性条件应更高些。对于实质性条件（主要是指物业质量、配套完善、管理服务等）不具备，且业主不满意的，可经一定程序，取消其管理权。 开发建设单位的主要权利有：在物业交付使用后一段时期内聘物业管理公司并确定管理费标准（前提是在售房合同及其他售房文件中明确载明）；以未售出物业产权人身份参加业主大会及业主委员会；获得正式产权确认的物业之权益或其他权益，但前提是：车场、会馆等建筑物经产权登记，广告权、体育设施等在售房合同中载明。主要义务有：在设计。施工阶段选聘物业管理公司并承担费用；协助业主大会。业主委员会召集及运作；提供管理用房、经营性用房（产权属业主大会）。维修基金、物业使用前管理维护费用；完成配套设施；保障物业质量；向业主大会移交相关资料和朱经合同。产权确认的物业收益等。 |
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