| 问题 | 分期没还完的房子能过户吗 |
| 释义 | 尚未还清银行贷款的房屋，由于处于被抵押的状态，无法正常过户。一般买卖尚未还清银行贷款的房屋，会有几种操作模式： 1、由买方还清剩余贷款； 2、房贷转按揭； 3、借款“赎证”。 一、离婚了房子有房贷怎么过户到一个人名下 离婚了房子有房贷不能过户到一个人名下。按照规定房屋必须是在无法律纠纷、无规划拆迁、无按揭的情况下才能办理过户。所以在正常情况下，按揭房要过户必须先付清银行贷款。但是如果实在是还不清贷款的，离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭，将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户。 二、离婚时按揭房能不能给孩子 离婚后按揭贷款的房子是能够过户给孩子的，你可以通过下面五种方式过户给孩子。 1.在正式离婚前就办理好过户手续。不过前提是需要先把要过户更名的房产所欠贷款还清在到房屋所在区的房产交易大厅做更名手续这样就不需要缴纳各种税费。 2.若暂时还不清贷款离婚一方可以自己的名义向另一家银行申请办理转按揭将抵押在银行的房产证解押出来后去办过户但由于转按揭手续麻烦目前多数银行已经停办此项业务其一即通过正常买卖流程过户重新缴纳契税评估担保费用。 3.到按揭房所在的公证处办理房产公证后一方继续使用原按揭人的银行卡缴纳贷款。 4.若离婚协议上明确了按揭房房产归属和单方办理手续时可以凭离婚协议书离婚证身份证以及登记机构认为需要的其他证明材料等单方办理归并手续。 三、没有房产证的房子怎么交易 没有房产证的房子一般不能交易。 1、房产证是对该房拥有所有权的证明； 2、没房产证的房子存在没有产权证明的障碍、其买卖属于无权处分，不能依法登记办理变更过户手续。 没有房产证分为以下几种情况： 1、刚刚交了首付款，但是还没有来办按揭 房屋买卖的双方就可以直接去到开发商那里来办理合同的转让，就是需要跟开发商来商量好，跟买方要重新签订另外的一份购房合同，并且将老的购房合同及时收回即可。然后房屋买方将房子首付款支付给卖方就可以了。接下来的事情就跟购买新房一样，到房管局去备案就写买方的名字就可以了，银行的按揭也是买方他们去办理即可，房产证下来之后就直接是写的买方的名字了。 2、正在还房贷，还没有交房 方式一：直接更名 流程： （1）卖方将银行的贷款还清； （2）卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同； （3）开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续； （4）注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同，再到房管局重新备案。 注意事项： （1）房子必须还清银行贷款 （2）更名必须取得开发商的同意 （3）买方不能再按揭了，必须全款购买 这种方式的优点是手续比较简单，且整个过程没有税费。缺点是不能按揭，且中间有大量的空白期，风险比较大。 从国家法律政策来讲，没有产权证的房产是不允许交易的。因此，法律上对这种交易行为是不保护的，出了什么问题都只能自己兜着。 方式二：双方约定等房产证下来再过户 这种方式就属于二手房买卖了，因此要缴纳的税费也是比较多。 包括： 个人所得税：总房款的1% 契税：90平米以下的为总房款的1%；90平～140平米的为总房款的1.5%；140平米以上的为总房款的3%。（均为首套房） （契税要交两次，一次是卖方本人办理房产证时缴纳，一次是买方办理新房产证时缴纳） 营业税：5.55% 第二种方式的优点是能及时过户，风险较低；缺点是 税费较高，且时间成本比较长。 注意事项 （1）没有房产证的房子在交易时风险比较大，买方和卖方都应谨慎。 （2）如果遇到特殊情况一定要卖（买）没拿到房产证的房子，双方应对该房产进行详细了解，明确房产证何时能拿到，并约定适当的违约金标准，同时也要有心理准备。 （3）对买方来讲，降低风险可从两方面入手，一是在取得房产证之前，尽量少交房款；二是应先取得房屋的使用权和控制权，这样法律会向购房者倾斜。 （4）房价会有波动，买卖双方应约定违约金标准，以避免房价波动较大时，一方违约。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》第五百四十七条债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。 受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。 |
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