| 问题 | 定金的性质约定是怎样的 |
| 释义 | 1、定金的性质可以由当事人约定。当事人可以在合同中约定定金具有互不排斥的多重性质。例如，对立约定金，当事人可以约定在正式订立主合同后，定金不予以返还，而是转而用作违约定金；对于成约定金、证约定金，亦可通过约定使其给付后同时具有违约定金性质。 2、在有些情况下，即便当事人未约定，也可以推定定金兼具约定性质以外的其他性质。如违约定金、解约定金和成约定金合同，是主合同的从合同，而从合同存在必能证明主合同的存在，故上述三种定金当然同时具有证约定金的性质。 3、当事人未对定金性质作出约定时，应当作出相应的推定。一般情况下，应当推定该定金仅具有定金的一般性质。根据《民法典》规定的立法精神，我国的交易习惯以及司法实践的普遍认可，我国定金的一般性质应当为违约定金。 一、合同部分履行定金如何返还定金 根据相关规定，合同部分履行的，可以退已履行部分的定金。一般而言，定金的性质相当于违约定金。大概意思是，给付定金一方不履行合同义务的，则无权请求返还定金；接受定金一方不履行合同义务的，应当双倍返还定金。如果当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。也就是说，合同部分履行的，可以退还已履行部分的定金。 二、商品房认购协议中如何约定定金 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的。 如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。但关于认购书的性质在理论和实务中有不同的观点。 学理上关于定金，可以分为五种：一是立约定金，指为保证正式签订合同而交付的定金；二是证约定金，指为证明合同的成立而交付的定金；三是成约定金，指以定金支付作为合同成立或生效的条件；四是解约定金，指作为保留解除权的定金；五是违约定金。 关于认购书的定金的法律性质，也要结合实践中的实际情况进行确定。从法理上讲，认购书中的定金指的是立约定金。 在实践中，认购书中常常出现订金、押金等字眼，不能将其一概认定为法律意义上的定金，除非认购书上记明：双方未签订正式的商品房买卖合同，买受人违约订金、押金即退还，出卖人违约双倍返还订金、押金，否则该“订金、押金”不能解释为法律意义上的定金。 只要双方当事人意思表示真实、一致，认购书即具有法律效力。如果具备了合同的成立和有效要件，认购书当然就具有合同的约束力，双方应当严格履行认购书所设定的义务。 各个购房者在签订商品房认购书的时候，一定要自行或者委托房产方面的专业律师审查，防止法律陷阱，避免开发商利用语言或文字上的技巧，任意解约。 |
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