| 问题 | 租房合同中的不可抗拒因素指什么 |
| 释义 | 租房合同中的不可抗拒因素主要有：1、双方租赁合同签订后，发生了自然灾害，如地震、火灾、水灾等重大事件，导致房屋损毁，承租人不应承担损失；2、合同签订后，发生无法预见的意外事故，如战争、车祸等，承租人无法依约履行相应的职责，可以解除租赁合同，承租人不承担损失；3、其他当事人不能预见、不能控制、或独立于当事人意志和行为以外的事件。 一、合同违约责任的免责事由 《民法典》虽然采取严格责任原则，但并不意味着违约方在任何情况下均须对其违约行为负责。在法律规定有免责条件或当事人以约定排除或限制其未来责任的情况下，违约方也可能不承担违约责任或只承担部分违约责任。《民法典》规定的免责事由，主要有三种： （一）不可杭力 不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，具体包括以下情形：第一，自然灾害。这类不可抗力事件是由自然原因引起的，如：旱灾、地震、水灾、火灾、风灾等。第二，政府行为。指当事人订立合同后，因政府颁发新的政策、法律和行政法规导致合同不能履行的情形，同时包括战争行为；第三，社会异常事件。如罢工、骚乱等。根据《民法典》第五百九十条的规定，因不可抗力不能履行合同的，除法律另有规定外，根据不可抗力的影响部分或全部免除责任。 （二）合理损耗 《民法典》第八百三十二条规定，承运人能证明运输过程中货物的毁损、灭失是货物本身的白然性质或合理损耗造成的，不承担损害赔偿责任，这一免责事由意在平衡承运人与货主间的利益关系，由货主负担货物本身的自然性质、货物合理损耗所导致的损失。 （三）债权人的过错 债权人的过错致使债务人不履行合同，债务人不负违约责任，如《民法典》第八百三十二条规定，由于托运人、收货人的过错造成运输过程中的货物毁损、灭失的，承运人不负损害赔偿责任。 二、在疫情期间房租怎么处理 疫情期间房租需要和房东协商，部分地区因政策管制导致无法开业，可以援引情势变更条款免除或减轻承租方的租金等，如果非政策管制地区，则应当根据公平原则共同分担损失。建议承租方与出租方协商解决。 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 相比因“不可抗力”而主张合同变更，情势变更原则的适用需要诉诸于法院，可以避开对当前情况是否构成不可抗力的三要件论证，但需论证该情况不属于商业风险且导致继续履行合同对一方当事人显失公平。 关于租赁合同的问题，需要分情况进行讨论： 对于商业性质的租赁合同（如商铺、写字楼、厂房等），承租方可以尝试主张“情势变更”，由于租金定价既已考虑营业收入的成分，比如旺铺的租金是不一样的，既然考虑了营业收入，在不能营业的情况下，出租人还需要按原来租金享受收益，对承租人来说会存在显失公平的可能。 对于生活性质的租赁合同（如住房等），由于承租方可能会由于封路等相关原因不能及时返回工作地，在该期间无法履行租赁协议，因此对于房租是否可以适用“情势变更”也有一定的主张空间。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国民法典》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 |
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