| 问题 | 禁止房屋交易的房子 |
| 释义 | 购买房产需注意：无房产证可能涉及抵押或转卖，出租情况可影响过户，单位福利房需注意优先购买权和土地出让金，小产权房无产权证，未满5年的经济适用房交易风险大，未满3年的动迁房无法办理贷款和过户。 法律分析 一、没有房产证的房子 证件齐全、房产证产权清晰才能证明房主对房屋享有所有权，这也是证明买房权利的惟一凭证。如果买没有房产证的房屋，该房屋可能处于抵押或者转卖状态，没办法确保购房者的权益受到保障。 二、正在出租的房子 俗话说“买卖不破租赁”，房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同，无论您是通过中介买房还是自由交易，都应该提前看好房屋物质情况，避免因租赁情况影响过户，甚至产生纠纷。 房屋在同等条件下，承认人对房屋具有优先购买权，如果卖家没有通知承租人或者承租人表示愿意购买此房屋，那么买卖双方交易合同无效。 三、单位福利房 单位福利房属性特殊，卖家可能只有部分产权，在卖家转让单位福利房的时候，单位具有优先购买权，并且单位福利房土地性质为划拨，买这类房子还需缴纳土地出让金。因此买这类房子需约定由卖家缴纳土地出让金，并且取得单位愿意放弃优先购买权的证明，不然容易产生纠纷 四、小产权房 小产权房一般是集体所有土地开发的房产，售价只有商品房一半，甚至更低，买房成本也低。但是，按照现行法律，“小产权房”没有合法流转空间，它建在集体土地上，不允许对外销售，购买这类房子拿不到产权证。 五、未满5年经济适用房 经济适用房未满5年不允许上市交易，如果私下交易，一旦房东毁约，购房者可能会面临失去房子的风险，因为这类房产交易不受法律保护，风险很大。 六、未满三年的动迁房 未满三年的动迁房可以交易，但是不能办理过户，没有房产证，不能办理贷款，一旦房东毁约，买房的权益得不到保障。 结语 购房需谨慎，房产证是权益保障。无证房或正在出租的房屋存在风险，需提前了解租赁情况。单位福利房、小产权房、未满5年经适房及未满3年动迁房也需注意相关限制和风险。购房前应咨询专业律师，确保权益得到保障。 法律依据 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第五节 中介服务机构 第五十七条 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。 中华人民共和国城市房地产管理法（2019修正）：第四章 房地产交易 第一节 一般规定 第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。 房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第五条 国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。 省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。 |
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