| 问题 | 小区选取物业公司最要是什么？ |
| 释义 | 要有一份有利于业主的物业服务合同。物业服务合同不利于业主，选什么物业公司都无济于事，换汤不换药罢了。 什么是有利于业主的物业服务合同？就是对物业公司能够有效监管，当物业公司服务质量不合格有惩罚的物业合同。 因为工作的原因，很多物业服务合同，大部分都是由物业公司提供或是物业公司起草。这些合同，天然地对物业公司有利，对小区业主不利。 这些合同约定的事项，看似很全面，很完美，但是关键的条款，往往没有。比如履约保证金，比如物业公司服务不到位该如何承担违约责任。 物业合同中，有要求物业公司要做到哪些事项。但很遗憾的是，如果物业公司没有做到，却没有任何的罚则。这样的合同，物业公司根本没有任何压力。 你们业主不满意？对不起，我的合同还没被解除。你们有本事召开业主大会，把我公司赶走。赶不走？那我就继续照旧，你们业主就别再瞎嚷嚷。 有些物业合同，也有扣履约保证金条款，但是约定的却是一年考核一次或两次，而且考核还得集体考核。这样的约定，效果为零，等同于无。因为考核次数太少，考核程序太复杂，根本无法满足业主的日常性监管的需求。 最简单的对策就是化繁为简，采取业主有效投诉即扣钱的办法。 有效投诉就是业主有图有真相，证明物业公司违反了合同的约定。违反合同约定一次就扣一次款，并公示一次。扣钱多少不是重点，有效监管留存证据才是重点。 物业公司往往不心痛钱，反倒是丢不起脸。配上约定有效投诉若干次即可视为服务不合格，可以提前解除合同，那效果会更好。 有履约保证金最好，没有履约保证金也没有关系。积攒到一定的金额，去法院起诉就行。 如果能够在招聘物业之前，业委会能起草好合同，那是最好。如果不能，最起码上述关键合同条款，建议业委会尽量写进招标文件中。 该内容由 张胜云律师 和 律说律答 共创回答 |
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