| 问题 | 探讨限价政策下的细分市场 |
| 释义 | 限价房是一种限制价格和面积的商品房，旨在解决中低收入家庭的住房问题。与之相对，普通商品房没有价格和政府政策限制，可在市场上自由交易。限价房在土地出让时已设定价格范围，从源头上调控房价。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，限价商品房的供应对象包括中等收入住房困难的城镇居民家庭等，符合特定条件的家庭可以优先购买。 法律分析 两个限价房和普通商品房的区别1。限价房是一种限价（面积）商品房，主要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的临时措施，不是经济适用房。按照以房价定地价的思路，限价商品房采用政府组织监管、市场化运作的模式。商品房是指可以在市场上自由交易，不受政府政策限制的各种商品房，包括新建商品房和二手房。 2、限价房在土地上市出让时，房价已经有限。建设标准和销售对象，政府计算开发商的开发成本和合理利润后，设定土地出让价格范围，从源头上调控房价。商品房是在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，按市场价出售，价格不限。 《北京市限价商品住房管理办法（试行）》 第十四条限价商品住房供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭以及市政府规定的其他家庭。申请购买限价商品住房家庭的户籍、收入、住房和资产应符合以下条件： （一）申请家庭应当推举具有完全民事行为能力的家庭成员作为申请人,申请人须具有本市户口。单身家庭提出申请的，申请人须年满30周岁。 （二）申请家庭人均住房面积、家庭收入及家庭总资产净值须符合规定的标准，并实行动态管理。城八区家庭申购条件由市建委会同相关部门根据市民收入、居住水平、住房价格等因素确定，报市政府批准后公布。远郊区县家庭申购条件由区县政府结合实际确定，报市政府批准后公布。 在符合上述条件的家庭中，属于下列三类家庭之一的，可优先购买： 1、解危排险、旧城改造和风貌保护、环境整治、保障性住房项目和市重点工程等公益性项目所涉及的被拆迁或腾退家庭； 2、家庭成员中有60周岁以上（含60周岁）的老人、严重残疾人、患有大病或做过大手术的人员、优抚对象的家庭； 3、已通过经济适用住房购买资格审核自愿放弃购买经济适用住房的家庭。 结语 限价房与普通商品房的区别在于限价房是一种针对中低收入家庭的临时措施，通过政府组织监管、市场化运作来限制房价，而普通商品房则是在市场经济条件下，不受政府政策限制的自由交易商品。限价房在土地出让时就已设定房价范围，从源头上调控房价，而商品房的价格则不受限制。根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》，限价商品住房的供应对象为中等收入住房困难家庭，符合条件的家庭可优先购买。 法律依据 商品房销售管理办法：第七章 附则 第四十六条 省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第一条 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。 商品房销售管理办法：第一章 总则 第四条 房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产中介服务机构销售商品房。 |
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