| 问题 | 小区物业费要涨价了怎么办 |
| 释义 | 物业管理公司未经业主大会等合法程序不得单方面要求增加物业管理费，物业管理费的收取标准，应以物业管理合同或商品房买卖合同中的约定为准。除因政府调整价格外，开发商和物业管理公司都不得单方提价。如果却有必要增加，必须召开业主大会，征得符合比例的业主同意后方能增加。 如果物管擅自提高物业管理费的收取标准，业主可以要求物价部门进行协调，也可以通过仲裁或诉讼程序解决。 一、常见的物业管理费纠纷以及解决方法是什么？ （1）业主无理拒绝交费； 对于业主无理拒绝交费情形的，应判令业主按照合同规定交纳物业管理费，并承担延期交费的违约责任。 （2）以不居住、未使用为由拒交物业费或其他费用； 此项抗辩理由不成立，包括以此理由拒交供暖费的，也是不成立的。物业成本照常发生。 （3）以物业服务质量不合格为由，拒交物业费； 关键看合同约定和法律法规政策文件的约定，且不能拒交，法院可以依法予以减免。物业公司做到有计划、有记录。要进行卫生巡视。 （4）以被盗、跑水、物品损坏等由拒交物业费； 关键看物业公司是否有过错。物业公司如何承担举证责任，需明确是侵权纠纷还是合同纠纷。 （5）以物业公司收费不实，拒交物业费； 物业收费不实，法院判决据实收费。 （6）以人身、财产受到损失，拒交物业费； 物业服务质量不合格为由，可以适当减免，但必须通过诉讼提出。 （7）因公共费用分摊不合理拒交物业费； 对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，一般情况下按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应分摊的物业管理费用和维修费用； （8）因未签订书面合同拒交物业费； 诉讼中，业主不可以未签订物业管理合同为抗辩理由而拒不同意补交物业管理费用。但业主事实上享受了物业管理服务并因此受惠的，这在业主与物业管理公司间已构成事实上物业管理关系。法院根据公平合理、诚实信用原则，参照政府规定收费标准或同类物业服务项目收费标准判决业主交纳相应的物业服务费用。 （9）房产流转中原业主欠费问题； 原业主承担以前拖欠费用，新业主承担购买后的费用。如果没有办理物业交割手续，不影响承担责任。 （10）拒支付滞纳金； 对于业主拖欠物业管理费用，物业管理公司依据约定请求一并支付滞纳金的，法院一般应予支持。滞纳金数额过高的，会依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的滞纳金一般不应超过欠费金额。 3、如何避免物业管理费纠纷 目前，由于物业管理刚刚起步，问题不单是某一方的过错那么简单，因此购房者为避免纠纷可采取如下措施： （1）签署物业管理公约时，应就有关收费的条款仔细审核，有不合理的要经过协商修改后才能签署； （2）入住时一定要严格验房，查验建筑工程质量验收合格证，并实地看房，有问题的及时向房地产开发企业提出，并妥善解决； （3）房屋在保修期内出现质量问题的，及时与房地产开发企业联系，敦促其采取措施修复； （4）尽早成立物业管理委员会，签订物业管理合同，对住、管双方的行为加以规范、约束。 二、物业管理纠纷的类型 1、物业管理公司向业主或使用人追索物业管理费及滞纳金的纠纷。部分业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等原因为由拖欠物业管理费，以此作为维护自己权利的主要手段。这类案件在物业管理纠纷案件中占了大多数。 2、业主委员会更替、业主或业委会选聘、解聘物业管理公司产生的纠纷，物业管理项目接、撤、管引起的纠纷。此类纠纷目前较为突出，如前任和现任业主委员会对各自合法性的认同、相关资料的交接发生的纠纷；前任的物业管理公司不退管、新的物业管理公司进不来，前任物业公司不移交相应管理资料等。 3、业主委员会、物业管理公司起诉业主纠正违反业主公约行为的纠纷。针对业主、使用人是否遵守法律、法规、业主公约，合理安全地使用物业，业主委员会、物业管理公司在建议整改未果的情况下，通常通过起诉方式解决纠纷。 4、因物业管理公司侵占业主共有物业引发的纠纷等。如物业管理公司擅自在电梯、屋顶、外墙等共用部位、共用设施设备设置广告、基站等所得收益，占有共有用房擅自出租及共用场地的停车收费等归属产生争议。 5、因物业管理公司服务质量问题而引发的要求提高服务质量、履行管理职责的纠纷。如共用部位和共用设施设备修缮、房屋修缮费用承担，共用部位、共用设施设备维修基金设立、使用、管理过程中发生的纠纷等。 6、业主或使用人要求物业管理者赔偿在提供特约服务如保管服务中所造成的财产损失的纠纷。如小区内自行车、电动车、机动车被盗，有的属物业专门安排人员看管，有些发生在小区地面停放、无专人看管，业主起诉物业管理公司未履行职责，要求赔偿，导致诉讼。 7、前期物业管理纠纷。前期物业管理纠纷主要是开发商在物业交付过程中引发的争议，主要有开发商未移交或移交不清，图纸资料不全的设施、设备、建筑物及其附着物受损引发的争议；开发商未兑现减免物业管理费、交付配套设施的承诺或存在延期交楼、房屋质量问题引发争议等。 |
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