| 释义 |
法律主观：
《 土地管理法 》第63条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于 非农业建设 。 由于集体 建设用地使用权 的转让受到限制，出卖房屋也就受到限制。根据规定，农村 私有房屋买卖合同 的效力应认定无效为原则，以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一 集体经济组织 的成员的，可以认定合同有效。 另有规定，城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的 买卖合同无效 ，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 但在对于1999年《土地管理法》修订之前订立并已履行完毕的合同而言，如符合当时的国家政策及有关法律规定的，不应以损害社会公共利益为由认定其无效。 集体土地上的房屋买卖包括农民自有房屋即 农村宅基地房屋 买卖、集体土地上作为 商品房出售 的 小产权房买卖 等。
法律客观：
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。
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