| 问题 | 无房产证房屋买卖补充协议 |
| 释义 | 私房房产证没有房产证无法进行过户，所以签署的房屋买卖合同是证明房屋交易发生的的凭证也是重要的凭证，合同中应该列明其中的损失赔偿。 没有房产证的房子买卖协议的内容及格式如下： 1、标题：房屋买卖协议。 2、包括内容： （1）私房房产证没有房产证无法进行过户，所以签署的房屋买卖合同是证明房屋交易发生的的凭证也是重要的凭证，因此大家在签订购房合同前要仔细的推敲合同的内容，在合同内容中一定要列明房产证的实施情况。 （2）合同中应该列明其中的损失赔偿，包括因没有房产证而可能造成的损失，订立合同过程中的损失和履行合同过程中的损失，如返还财产所需要的运输费用、劳务费等开支。 （3）无效合同的损失不同于有效合同的违约损失，在违约损失中，可得利益属于损失的范围，而无效合同本来就不具有法律效力，当事人不可能据此获得预期的利益，因而不存在预期利益问题。 一、二手房交易的注意事项 1、房屋手续是否齐全 房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有房产证，过段时间办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。 2、房屋产权是否明晰 有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。 二、合同违约赔偿金额如何确定 违约损害赔偿金额具体包括实际利益损失和可得利益损失。 其中，实际利益损失比较直观，相对容易计算，具体把握以下三个要点： 1、合同中没有约定违约金条款，但是有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可按照这个计算方法进行计算。 2、如果合同中，也没有约定因违约产生的损失赔偿额计算方法的，可以凭借相关的款项单据，书面证据来佐证，达成双方协商一致。 3、如果双方就实际损失金额，不能达成协商一致的，可以向法院起诉，由法院审查后进行判决。 可得利益损失，是指订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 在计算预期利益损失时，应把握三点： 1、时间点：以合同订立的时间作为计算预期利益的时间点； 2、损失的最高额，以在合同履行前提下可以预见的期待利益为上限； 3、预期利益，应是在合同中当事人有明确的约定或违约方在订立合同时预见到的，或是违约方预见到的违反合同可能造成的损失，是合同违约方或加害人应承担的损失后果。 此外，还要注意违约方的主观恶意程度及守约方因对方违约所获利益的合法、合理性。 确定违约损失赔偿金额的具体方式： 1、根据上面说到的，把握实际损失和可得利益损失的要点，搜集主张这些实际损失的相关证据，加以佐证。 2、按照合同约定的违约金或损失赔偿计算方法确定违约损失赔偿金额。如果在实际操作中，实际损失大于合同约定的违约金的，可以向法院或仲裁机构申请增加。 3、再有就是根据合同的特殊性，对应相关的法律法规计算。譬如投入资金的利息、采取恰当防损措施的费用、房屋升值差价等。 【本文关联的相关法律依据】 《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让： (一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的; (二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的; (三)依法收回土地使用权的; 《民法典》第四百七十条：合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款： (一)当事人的姓名或者名称和住所; (二)标的; (三)数量; (四)质量; (五)价款或者报酬; (六)履行期限、地点和方式; (七)违约责任; (八)解决争议的方法。 当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。 |
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